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抵押贷款知识大全
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抵押贷款知识大全

签订抵押贷款合同时,您的房产就作为抵押品。和所有贷款一样,抵押贷款由本金和利息构成。


买房与租房相比,在纳税方面有哪些优势? Read

谁能帮助我挑选合适的抵押贷款并提出申请? Read

我不是美国公民或居民,在美国也没有信用记录。我有资格获得抵押贷款吗? Read

谁负责收集我的信用信息,怎样查看我的信用报告? Read

贷款人如何评估潜在借款人的贷款资格? Read

怎样才算是信用良好? Read

怎样改善信用评级? Read

独立产权公寓和合作公寓的贷款有何区别? Read

正常的首付是多少? Read

哪类抵押贷款最适合我? Read



买房与租房相比,在纳税方面有哪些优势?

抵押贷款利息是可扣税的。和房租不同,月还贷额可抵减您的应纳税所得额。如欲计算税收优惠, 请查询我们的抵押贷款计算器

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谁能帮助我挑选合适的抵押贷款并提出申请?

一般来收,有两类抵押贷款专业人士可以帮助您获取抵押贷款。


抵押贷款银行人员是指用自有资金提供房贷的机构的工作人员。包括威尔士法戈银行(Wells Fargo Bank)、花旗银行(Citibank)、汇丰银行(HSBC)、摩根大通(Chase)等银行在内的大多数银行和信用社都提供抵押贷款项目,您可以提出申请,以便在寻找房产之前就提前获得抵押贷款资格。


房贷经纪人的作用是为贷款人和符合贷款人条件的潜在借款人牵线搭桥。房贷经纪人不发放贷款,但他会向您推荐最符合您需求的抵押贷款类型,并提供多种融资方案供您选择。


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我不是美国公民或居民,在美国也没有信用记录。我有资格获得抵押贷款吗?

当然有。有些贷款人会考虑您的海外银行的信用记录。伊凡有一批房贷经纪人专为海外投资者服务,我们很乐意向您推荐这些专家。

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谁负责收集我的信用信息,怎样查看我的信用报告?

美国有三家信用机构(有时也称作信用报告机构(CRA))负责收集信用信息。由于报告给每家机构的信息有时会存在误差,因此每家机构的信息可能各不相同。您可以(也应当)与信用机构联系,索取您的信用报告。您可以通过网络或致电索取信用报告。以下是三大信用机构的联系方式。


1. TransUnion

TransUnion P.O. Box 1000 Chester, PA 19022 电话: (800) 916-8800

www.transunion.com

2. Equifax

Equifax P.O. Box 740256, Atlanta, GA 30374 电话: (800) 685-1111

www.equifax.com

3. Experian

P.O. Box 949, Allen, TX 75013 电话: (888) (397-3742)

www.experian.com


客户可随时付费索取信用报告。不过,您每年有权从每家机构免费获取一份信用报告。 免费信用报告可从此处获取

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贷款人如何评估潜在借款人的贷款资格?

您能否获得批准以及能够获得怎样的贷款条件,主要取决于您的信用评级,通常由FICO评分来表示(该评分由费尔艾萨克公司(Fair Isaac Corporation)发明并以其命名)。FICO评分是用数字来表示个人信用等级,分数范围是300至850。该评分基于您以往的信用历史记录,即:还款准时性(占分数35%)、负债与可用信用额度的比率(占30%)、信用历史记录的时间长度(占15%)、所用信用的类型(占10%)以及近期获得或申请的债务金额(占10%)。

大多数债权人(房东、抵押贷款银行人员和贷款人)会查看您的信用报告和信用分数,将您作为潜在的借款人或租户/买主进行评估。债权人会审核三大信用机构的所有三份信用报告和三个信用分数。这些分数的居中值(非平均数)将视作您的实际信用分数。

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怎样才算是信用良好?

每家贷款机构都订有自己的多级按揭利率标准,所应用的利率取决于您的信用分数。一般而言,720分对应最优惠贷款利率,即享有最低借贷利息。通常来说,分数较低的借款人首付要求较高,利率也更高。

650至690之间的分数不算最佳,但也不错。620至650之间的分数不甚理想,但借款人仍有资格从大多数机构获得抵押贷款。如果分数低于620,那么贷款人大多会不乐意发放贷款。

由于信用分数对利率和最低首付有直接影响,因此强烈建议购房者务必在信用评级处于最佳状态时申请抵押贷款。申请抵押贷款之前,有必要先核查一下您的信用评级,花一些时间设法提高评级。较高的信用分数让您可以享受较低的利率,节省数千美元的还款额。

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怎样改善信用评级?

如果您的信用评级不够理想,您可以设法改善自己的财务表现,从而提高信用评级。按时支付账单并减少欠债金额,一段时间后,您的信用分数就会提升(例如,您的负债金额不应超过每张信用卡授信额度的40-50%)。此外,如果您仔细查看并对比三大信用机构报告的信息,您可能会找出一些差异,甚至是错误。就这类差异提出争议,有可能会让您的信用评级在三到六个月内大幅提升。您可以自行提出争议,也可以求助于信用恢复方面的专家。

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独立产权公寓和合作公寓的贷款有何区别?

和购买独立产权公寓或独栋房屋不同,购买合作公寓意味着您从拥有该房产的公司处购买股份。由于合作公寓算不上正式的房产,因此采用的融资方式是贷款而不是抵押贷款。两者的审批过程并无差别——依然以您的信用评级为依据。不过,由于没有采用抵押贷款,因此购买合作公寓可以获得一些优惠。购房者无需支付按揭登记费、抵押贷款税或抵押贷款保险,因此过户费用较低,税收结构也不同。

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正常的首付是多少?

借款人的信用评级会影响银行规定的首付金额——通常是购买价格的10-30%。纽约的许多合作公寓和独立产权公寓都有最低首付要求,通常是房价的10%-20%.

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哪类抵押贷款最适合我?

美国市场为房地产投资者提供了众多筹资选择。抵押贷款专家在建议贷款类型时,会考虑很多因素,其中包括:

——您的经济能力——收入、信用评级、您可以承担多少首付、您的存款和其它财产等;

——当前利率和预测市场趋势;

——您是否打算长期拥有房产(5至7年)


分期偿还抵押贷款是标准形式的抵押贷款。分期偿还抵押贷款中,您所需支付的利息和本金(贷款金额)分摊在整个贷款周期内。所欠利息加上本金按月摊付,这就是您的月供。每次支付的月供一部分用来冲利息,另一部分用来冲本金。最初分期还款时,月供大多用来冲所欠利息。随着还贷时间的推移,月供中用来冲本金的部分越来越大。


最常见的两类抵押贷款是固定利率抵押贷款和浮动利率抵押贷款。


固定利率抵押贷款是最受欢迎的房贷产品。顾名思义,这类抵押贷款的利息不受市场波动的影响。


浮动利率抵押贷款与金融市场指标(如短期国库券利率)相关联。此类抵押贷款利率不会低于最优惠贷款利率(签订抵押贷款合同时固定下来),同时也不能超过利率上限。有时,这类抵押贷款在最初的一段时间(通常是5至10年)内保持低利率,随后开始浮动。


只付利息的抵押贷款规定,借款人在特定时间段(通常是5至10年)内只须归还利息。这段时间内,除非借款人还款金额超过了最低额度,否则本金不会减少。对于计划短期炒房的投资者来说,这类贷款最理想。


负摊销抵押贷款(又称选择性可调整利率贷款)和只付利息的抵押贷款相类似,所不同的是,前者允许借款人每月还款额低于应付利息。所欠利息的余额计入本金部分,增加了未偿还余额的金额。如果市场处于上升势头,对于短期投资者而言,这类抵押贷款是明智的选择。


无首期贷款可让购房人获得全额购房贷款。部分贷款人甚至为符合贷款资格的购房人免去部分过户费用。但是一般来说,首付越低,意味着利率越高,因此这类贷款从长远来看负担更重。


大额尾付抵押贷款在还款最初的5至7年内,月供一直较低。这段期限结束后,借款人必须偿还大额尾付金额。如果购房人计划在固定利率周期结束前出售房产或有能力承担大额尾付,则最适合使用这类抵押贷款。


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伊凡房地产公司很乐意为您推荐办理抵押贷款业务的专业人士,他们将指导您完成抵押贷款申请的各项事宜,并向您推荐最符合您需求的房贷产品。

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