Ниже мы приводим одно из возможных мнений по вопросам налогообложения на недвижимое имущество в Нью-Йорке. Мы надеемся оно поможет Вам составить первоначальное впечатление об основных вопросах, которые необходимо учитывать при покупке недвижимости в Нью-Йорке.

В отличие от континентальной Европы, унаследовавшей Римскую систему права, в США право основано на прецедентах. Поскольку не существует свода законов и общепринятого их толкования, Вы зачастую можете столкнуться с тем, что у юристов и специалистов по налогам взгляды на одну и ту же проблему различаются или даже противоречат друг другу. В процессе выбора профессиональных консультантов - адвокатов и бухгалтеров, - постарайтесь встретиться с несколькими фирмами, чтобы найти ту, которая произведет на Вас наилучшее впечатление, и которой Вы будете доверять.

Пожалуйста, свяжитесь с нами по телефону +1(212) 343-0600 если вы в США, +44(20) 8002-9605 если вы в Великобритании или +7(495) 232-6703 если вы в России. Наши консультанты с удовольствием ответят на любые Ваши вопросы и помогут подобрать подходящий вариант.

Какими налогами облагается доход с продажи недвижимости? Подробнее

Каково налогообложение дохода с продажи инвестиционной недвижимости для налоговых резидентов США? Подробнее

Какими налогами облагается продажа недвижимости, которая используется как основное место проживания, для налоговых резидентов США? Подробнее

Какими налогами облагается доход с продажи недвижимости для нерезидентов США? Подробнее

Имеет ли смысл оформлять купленную недвижимость на компанию, зарегистрированную в США? Подробнее

Есть ли налоговые преимущества в привлечении ипотеки? Подробнее

Что значит "равноценный обмен" ("Like-kind exchange")? Подробнее

Налогообложение дохода с продажи недвижимости в Нью-Йорке зависит от того, продаете ли Вы недвижимость, которая используется как Ваше постоянное место жительства, или инвестиционную недвижимость. Налоги также различаются для налоговых резидентов и нерезидентов США.

В целом, налогообложение происходит по такому принципу: прирост в цене любой недвижимости, которой Вы владеете более одного года, облагается налогом на прирост капитальной стоимости. Рассчитать прибыль/убыток просто:

Прибыль/Убыток = Поступления от продажи [Цена продажи - Расходы при продаже] - Скорректированная цена покупки [Цена недвижимости + Расходы на капитальные улучшения].

Расходы при заключении сделки, процентные пункты по ипотеке, как и расходы на оформление вычитаются из налогооблагаемой базы при продаже.

Если Вы используете эту недвижимость как основное место жительства, Вы получите налоговые вычеты, описанные ниже. Иностранные инвесторы получают другие вычеты, также описанные ниже. Пожалуйста, не забывайте, что эта информация предназначена для приблизительной оценки налоговых выплат. Обязательно проконсультируйтесь с налоговым специалистом касательно Вашей ситуации.

К списку вопросов

Продажа инвестиционной недвижимости облагается налогом на прирост капитала. Федеральный налог на прирост капитала на недвижимость, которая находится в собственности более года, для резидентов США составляет 15%. Штат Нью-Йорк и город Нью-Йорк также облагают прирост капитала налогами в общей сумме около 10%.

К списку вопросов

Если Вы являетесь налоговым резидентом США и владеете недвижимостью, которая используется как Ваше основное место жительства в течение минимум двух лет из последних пяти, Вы освобождаетесь от уплаты налога на капитальный прирост стоимости на сумму $250,000, если Вы не женаты/не замужем, и $500,000 если Вы платите налоги как супружеская пара. Вы не обязаны заявлять о доходе с продажи недвижимости, если прирост в ее цене не выходит за эти суммы. Тем не менее, при вычислении этих налоговых вычетов нужно учитывать нюансы.

В некоторых ситуациях возможен уменьшенный вычет, когда Ваше распоряжение недвижимостью не удовлетворяет критериям основного места жительства. К примеру, если Вы используете квартиру для собственного проживания чуть меньше двух лет. Возможно, это было обусловлено изменением места работы, проблемами со здоровьем или другими непредсказуемыми обстоятельствами. Проконсультируйтесь с налоговым специалистом, если Вам нужна более подробная информация по налоговым вычетам.

В сожалению, нельзя использовать убыток от продажи основного места жительства, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу Ваших других доходов.

К списку вопросов

Налогообложение нерезидентов США сильно отличается от налогообложения резидентов. Федеральный налог на долгосрочный прирост капитальной стоимости (для недвижимости, которая находится в собственности более года) для налоговых резидентов США составляет 15%. Этот же налог для нерезидентов составляет 30%.

Более того, в качестве гарантии того, что нерезидент не уклонится от своих налоговых обязательств, продавец недвижимости - нерезидент подпадает под Закон об иностранных инвестициях в недвижимость 1980 года, по которому налог удерживается из дохода от продажи сразу по совершении сделки нерезидентом. Федеральное агентство по сбору налогов удерживает 10% от общей цены продажи. Сверх этой суммы штат Нью-Йорк удерживает 6.85% от оценочной прибыли. Продавец или покупатель-нерезидент должен подать особую форму в налоговые органы - Удержание с продажи нерезидентами американской недвижимости. Для штата Нью-Йорк нужно заполнить форму по Налогу с оценочного дохода от продажи недвижимости нерезидентом. Это сложные налоговые документы, при заполнении обязательно проконсультируйтесь со своим налоговым специалистом.

Для того, чтобы избежать этих сложностей, в некоторых случаях нерезидентам США предпочтительней оформить недвижимость на американскую компанию с ограниченной ответственностью (LLC).

К списку вопросов

Для иностранных инвесторов в нью-йоркскую недвижимость чаще всего имеет смысл оформить собственность на американскую компанию с ограниченной ответственностью (LLC).

Такая компания должна быть зарегистрирована в том же штате, где расположена приобретаемая недвижимость. Регистрация LLC в Нью-Йорке занимает всего пару недель и происходит достаточно просто. LLC должна подавать налоговые декларации как компания, во все уровни налогообложения - федеральный, штата и города. В компании может быть любое число членов/собственников, как резидентов, так и нерезидентов США. Когда придет время продать недвижимость, собственники могут продать (передать) акции компании покупателю.

Нужно учитывать, то с Вашей страной у США могут быть заключены налоговые соглашения, которые могут негативно сказаться на форме собственности через компанию. Поэтому необходимо обсудить как лучше всего структурировать приобретение недвижимости со специалистом, который знаком с международным налоговым законодательством. Компания Evans с удовольствием порекомендует Вам налогового специалиста, который квалифицированно проконсультирует Вас по всем этим вопросам.

К списку вопросов

Несомненно, проценты по ипотечному кредиту обычно вычитаются из налогооблагаемого дохода. Тем не менее, для собственников недвижимости есть ограничения на точную сумму вычетов. Пожалуйста, обратитесь к налоговому специалисту для вычисления точных сумм будущих вычетов. На разные типы ипотечных кредитов распространяются разные правила по налоговым вычетам.

Если Вы обладаете инвестиционной недвижимостью, то есть Вы сдаете дом или квартиру в аренду, проценты по ипотеке в полной мере вычитаются из налогооблагаемой базы, без ограничений на сумму привлеченного кредита. В то же время, процентные пункты и расходы на оформление ипотеки не являются частью вычета, но они прибавляются к скорректированной цене покупки недвижимости и вычитаются во время продажи недвижимости. Рефинансированные кредиты, которые привлекались для целей развития бизнеса, вычитаются таким же образом, как проценты по ипотеке. Ваш налоговый специалист расскажет Вам подробно обо всех налоговых вычетах, действительных именно в Вашей ситуации.

Ипотека на приобретение недвижимости (Home Purchase Loans) - это кредиты, которые используются на приобретение, строительство или капитальный ремонт недвижимости. Процент по этим кредитам вычитается из налогооблагаемой базы вплоть до $1 миллиона общей суммы кредита (или $500,000 для супругов, которые платят налоги раздельно). Если Вы привлекаете кредит, превышающий эту сумму, проценты по той части кредита, которая выходит за рамки ограничения в $1 миллион нельзя использовать для уменьшения налогов.

Кредиты под залог недвижимого имущества (Home Equity Loans) выдаются под обеспечение недвижимостью для целей, не имеющих отношения к недвижимости. Проценты по таким кредитам вычитаются вплоть до $100,000 кредита ($50,000 для супругов, которые платят налоги раздельно).

Процентные пункты представляют собой дополнительные расходы на привлечение ипотеки. Для собственников недвижимости процентные пункты вычитаются из налогооблагаемой базы таким же образом, как и проценты по ипотеке.

Налогообложение недвижимости в кооперативных жилищных корпорациях (Cooperative Housing Corporations,Co-Ops) еще сложнее, поскольку такие кооперативы могут сильно отличаться друг от друга. Зачастую проценты по кредиту и налоги на недвижимость в Кооперативах распределяются между владельцами квартир - акционерами корпорации в зависимости от числа акций в их собственности, и включены в обязательные ежемесячные взносы. Обычно Кооператив публикует ежегодный отчет со всеми вычислениями. Чаще всего эти суммы являются частью Вашего вычета. Обязательно проконсультируйтесь по этому поводу со своим налоговым специалистом.

Читать подробнее об ипотеке

К списку вопросов

Что значит "равноценный обмен" ("Like-kind exchange")?

Если Вы собираетесь продать недвижимость и купить другую, Вы можете оформить эту сделку как "равноценный обмен" ("Like-kind exchange" и не платить налог с продажи недвижимости в момент сделки, а отложить выплату то продажи следующей собственности. При этом существует ряд условий, которые необходимо выполнить: поступившие с продажи средства должны быть размещены на специальном счете в банке, с которого Вы расплатитесь за приобретенную недвижимость. Вам придется принимать решение о покупке в сжатые сроки - на поиск подходящего варианта отводится всего 45 дней со дня продажи первоначальной недвижимости. Покупка новой недвижимости должна быть завершена в 180 дней, поэтому к процессу продажи и покупки нужно хорошо подготовиться. К этому типу сделки подходит только недвижимость, которая находится на территории США.

К списку вопросов

Этот обзор подготовлен сертифицированным специалистом по налогам Давидом Алмогом из компании United Revenue Service. Пожалуйста, напишите г-ну Алмогу с любыми вопросами касательно налогообложения при покупке, распоряжении и продажи недвижимости в штате Нью-Йорк.

Ва также можете, связаться с нами по телефону +1(212) 343-0600 если вы в США, +44(20) 8002-9605 если вы в Великобритании или +7(495) 232-6703 если вы в России. Наши консультанты с удовольствием ответят на любые Ваши вопросы и помогут подобрать подходящий вариант.

Посмотрите несколько наиболее интересных вариантов на покупку нашей компании или полный список квартир, предлагаемых на рынке Нью-Йорка в настоящий момент.