Могут ли иностранцы купить квартиру в Нью-Йорке ( и в США вообще)?

Для иностранцев не существует никаких ограничений на приобретение жилой недвижимости в США. Значительная часть недвижимости Нью-Йорка принадлежит иностранным гражданам и корпорациям. Некоторые виды жилой недвижимости, такие как кооперативы или определенные виды зданий, требуют заполнения налоговой декларации в США, что усложняет или делает невозможной покупку квартиры для тех, кто не платит налоги. Остальные виды жилой недвижимости, такие как кондоминиумы и таунхаузы, не имеют никаких ограничений и являются очень популярными среди иностранных покупателей.

К списку вопросов

Чем отличаются кооперативы от кондоминиумов?

Кооперативы представляют собой кооперативные жилищные корпорации, владеющие всем зданием. Покупая кооперативную квартиру, Вы становитесь владельцем акций корпорации пропорционально размеру квартиры и членом корпорации вместе с Вашими новыми соседями. Вы владеете скорее «договором имущественного найма», чем недвижимостью.

Кондоминиумы – это обычный вид собственности, где вместе с квартирой Вы приобретаете соответствующую долю общих площадей.

К списку вопросов

Может ли иностранный инвестор приобрести собственность в кооперативном здании?

Кооперативы составляют большую часть недвижимости Нью-Йорка – около 70-80% всей недвижимости города. Кооперативные здания (корпорации, владеющие ими) управляются советами кооператоров, которые принимают все важные решения и устанавливают в здании правила и нормы. Кроме того, советы рассматривают каждого потенциального покупателя.

Для иностранца непросто купить кооперативную квартиру в силу нескольких причин.

1. Рассмотрение потенциального покупателя кооперативной квартиры занимает недели, если не месяцы; это строгий и очень сложный процесс. Многие кооперативы одобряют только тех покупателей, которые работают в Нью-Йорке, платят подоходный налог в США и имеют безупречную кредитную историю в США. Закон дает кооперативу право не предоставлять потенциальному покупателю объяснений о причине отказа.
2. Часто ограничивается доля финансирования, на которую Вы можете рассчитывать (например, не более определенной доли цены квартиры).
3. Почти все кооперативы ограничивают права на субаренду квартиры, что делает ее непривлекательной для инвесторов. Обычно кооперативные квартиры не могут пересдаваться, или могут сдаваться на 1-2 года лишь по прошествии определенного срока владения квартирой.
4. Кооперативы контролируют Ваше пользование квартирой, например, прием гостей или ремонт.
5. При продаже кооперативной квартиры (или сдаче в аренду, если это разрешено) покупатель должен быть одобрен советом, что сокращает количество потенциальных покупателей, и, как следствие, цену инвестиционной собственности.
6. При продаже квартиры часто добавляется налог на перепродажу, чтобы препятствовать спекуляции.

Все эти меры предусмотрены для защиты интересов остальных членов кооператива (совладельцев компании) и гарантии того, что новый покупатель обладает финансовой стабильностью, всегда сможет оплачивать расходы по обслуживанию и содержанию здания, которые могут возникнуть. Более того, жители кооперативов (акционеры компании) часто рассматривают свое здание как привилегированный клуб и хотят убедиться в том, что здание интересно определенному типу людей, проживание которых не доставляет неудобства остальным жителям.

Покупная цена большинства кооперативных квартир на 10-20% ниже цен на кондо. Ежемесячные расходы (техобслуживание), наоборот, обычно выше. Они включают в себя коммунальные платежи, плату за обслуживание, налоги на недвижимость и соответствующую долю в задолженности по ипотеке всего кооператива, если существует такой ипотечный заем. Вдобавок к проценту по собственному ипотечному кредиту кооперативные акционеры имеют право списать соответствующую доле квартиры долю налога на недвижимость со своего налогооблагаемого дохода.

И все же кооперативы могут быть привлекательными для тех, кто планирует жить в квартире или использовать ее как пьед-а-терр (для временного пребывания). Зачастую кооперативные дома - это старые (довоенные) здания с красивыми аутентичными чертами, каминами, высокими потолками, лепниной и иногда даже с собственным садиком.

К списку вопросов

Что такое кондоминиум?

Около 25% жилых зданий в Манхэттене представляют собой кондоминиумы, и их количество быстро растет. Кондоминиумы (кондо) – это многоквартирные здания, где вместе с квартирой Вы приобретаете соответствующую долю общих площадей; это обычный вид собственности. В отличие от кооперативов, на кондо накладываются минимальные ограничения, касающиеся владения и использования собственности. Кондоминиумы приветствуют иностранных инвесторов, позволяют использовать квартиры в качестве пьед-а-терр (временное пребывание) и инвестиционной собственности, что дает возможность сдавать квартиру на любой срок.

Обычно Вам не требуется разрешение совета для предложения о покупке, нет никаких ограничений по использованию Вашей собственности.

Как правило, кондоминиумом управляет Совет – выборный орган из собственников, который принимает и утверждает решения по вопросам использования, ремонта и внутренних правил, обязательных для всех собственников и жильцов данного здания. Существует также процедура рассмотрения Советом каждого потенциального покупателя, но это лишь формальность.

Кондо стоят дороже кооперативов – главным образом, из-за высокой ликвидности этого типа инвестиционной собственности. Другими словами, кондо проще купить и проще продать, чем кооперативные квартиры. В результате кондо является более привлекательным вариантом для покупателей-иностранцев.

За последние несколько лет в Нью-Йорке построили много новых кондоминиумов. Многие старые здания подвергаются реконструкции и перестраиваются в кондо. Более того, большинство новых кондоминиумов предоставляют налоговые льготы на срок от 10 до 25 лет, что позволяет сэкономить значительные средства. Вдобавок многие новостройки предлагают роскошные современные удобства, огромные окна высотой от пола до потолка, первоклассный ремонт и высококачественный сервис.

Мы будем рады показать Вам оба вида недвижимости и поможем сделать Вам правильный выбор!

К списку вопросов

За что я должен платить как владелец недвижимости в Нью-Йорке?

Владельцам недвижимости в Нью-Йорке обязаны платить налог на недвижимость и ежемесячные расходы или взносы на содержание и обслуживание здания. В зависимости от вида и размера жилого имущества налоги могут составлять от нескольких сотен долларов в год до нескольких тысяч. Также как и общие расходы, взносы за содержание здания варьируются от пары сотен до нескольких тысяч в месяц, в зависимости от размера и типа собственности, а также от имеющихся удобств. Чем больше дополнительных услуг есть в здании, тем больше ежемесячные платежи.

Как владелец недвижимости, Вы можете воспользоваться некоторыми из этих расходов, для снижения налогооблагаемого дохода. Налоги на недвижимость могут быть вычтены из налогооблагаемого дохода владельцем (лицом, которое в действительности уплатило налог на недвижимость) в течение этого же года. Владельцы квартиры в кооперативном здании могут частично списать ежемесячные платежи за техобслуживание, так как они складываются, помимо прочих составляющих, из выплаты по ипотечному кредиту в кооперативном здании.

Если Вы инвестор, то большая часть понесенных Вами расходов может быть списана из Вашего налогооблагаемого дохода в том же году. Налог на недвижимость считается предпринимательскими расходами в году, когда они были понесены, и подлежат вычету. Пожалуйста, проконсультируйтесь у налогового специалиста, если этот случай Вам подходит. Более подробная информация представлена также на нашей странице о налогах.

К списку вопросов

Здание имеет налоговую льготу. Что это значит?

В Нью-Йорке принят ряд мер с целью мотивировать застройщиков развивать все районы города. До недавнего времени большинство новых кондоминиумов участвовало в одной из программ по частичному освобождению от налогов. Программа распространяется не только на новые постройки, но и на некоторые типы реконструированных зданий. Если отремонтировано или реконструировано здание другого назначения, льгота носит название J-51. Если же это новая постройка, программа носит название 421-A или 421-G.

Наиболее распространенная программа 421-А предполагает постепенные налоговые вычеты в течение 10 лет. Налог на недвижимость возрастает на 20% каждые 2 года, пока не истекает срок действия льготы.

Вычеты рассчитываются по следующей схеме:
1-й год – 100% вычет,
2-й год – 100% вычет,
3-й год – 80% вычет,
4-й год – 80% вычет,
5-й год – 60% вычет,
6-й год – 60% вычет,
7-й год – 40% вычет,
8-й год – 40% вычет,
9-й год – 20% вычет,
10-й год – 20% вычет,
С 11-го года налог выплачивается полностью.

Другой вариант налоговой программы известен под названием 421-G, он распространяется на здания ниже Murray Street в Financial District и действует в течение 14 лет.

На некоторые здания льготы распространяются в течение более длительного периода – 15, 20 или до 25 лет. Определяющие выбор факторы – это географическое положение, использование государственных займов и грантов, наличие доступных по цене квартир в здании.

Брокер из компании Эванс предоставит Вам подробную информацию о налоговом статусе выбранной Вами недвижимости.

Информация о налогах на недвижимость в США

К списку вопросов

Какие расходы я несу как покупатель (расходы на завершение сделки)?

Расходы на завершение сделки - это дополнительные затраты покупателя и продавца при совершении сделки купли-продажи. Эти расходы могут достигать 1-8% стоимости недвижимости.

Расходы покупателя включают в себя плату за услуги адвоката, регистрационный взнос, федеральные и государственные налоги. Эти расходы должны быть оплачены до или во время завершения сделки. Эта сумма не включена в сумму первоначального взноса. Пожалуйста, при подготовке к покупке учитывайте данные расходы. Ниже они описаны подробно.

Целью титульного страхования является также защита Вашего права собственности от возможных притязаний третьей стороны на протяжении всего срока владения. Стоимость страхования составляет примерно $450 за каждые $100,000 стоимости собственности.

Если недвижимость стоит больше $1,000,000 Вам также необходимо заплатить налог в размере 1% от цены на недвижимость.

Многие здания и управляющие компании взимают дополнительную плату: регистрационный взнос $200, оплата управляющему агенту $250-$500, депозит при въезде в квартиру $500-$1500.

Вам также необходимо оплатить услуги адвоката для проверки всех документов. Стоимость услуг начинается от $2,500-$5,000, в зависимости от сложности покупки, плюс регистрационные расходы от $500.

В случае если Вы для покупки квартиры берете ипотечный кредит, закрытие сделки обойдется дороже. Комиссия по ипотечному займу составляет от 0.5% до 3% от суммы кредита.

Дополнительные расходы по ипотеке включают в себя рассмотрение права удержания - около $300-$400, различные банковские взносы (такие как условно врученный налоговый документ, страховка домовладельца) $400 - $1200, титульное страхование стоимостью $200 за каждые $100,000 стоимости недвижимости, и ипотечный налог 1.8% от ипотечного кредита для суммы кредита ниже $499,999 и 1.925% выше $499,999. Кроме того, Вам придется заплатить $500 и выше за оценку недвижимости, $30-$100 за отчет о кредитоспособности, еще $500 и выше за заявку на кредит. Некоторые банки потребуют, чтобы Вы оплатили услуги юриста банка, что составляет примерно $1200-$1500.

Посетите страницу нашего сайта, посвященную завершению сделки, чтобы оценить примерные расходы.

К списку вопросов

Можно ли получить кредит на покупку квартиры в Нью-Йорке, не являясь гражданином США?

Ипотечные кредиты доступны и для нерезидентов США. Во многих банках для них предоставляются специальные программы. Обычно нерезидент должен финансировать до 65-70% от суммы займа ниже $1млн в и 60% от суммы между $1млн и $2млн.

Для получения кредита нерезидент должен предоставить следующие документы:

• Действительная американская виза или копия загранпаспорта
• 4 справки о кредитоспособности из главных финансовых учреждений (местный банк, государственный бухгалтер, страховая компания)
• справка, подтверждающая платежи по ипотеке и арендные платежи за последние 12 месяцев
• справка о наличии достаточных средств для завершения сделки (воспользуйтесь нашим калькулятором для оценки дополнительных расходов при завершении сделки)
• Справка с места работы

Некоторые банки требуют меньше документов, но могут предлагать займы под более высокий процент. Мы с радостью сообщим Вам контактную информацию нескольких специалистов по ипотеке, которые предложат лучшие из возможных вариантов для покупки.

Подробнее об ипотеке в США

К списку вопросов

Существуют ли преимущества при покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита?

Кредитование – ключевой инструмент любого успешного вложения инвестиций: оно не только позволяет Вам приобрести собственность, которая в противном случае может быть вне Вашего бюджета, но также в значительной степени повышает рентабельность Ваших собственных денег. Кредитование предоставляет инвестору налоговые льготы – все проценты по ипотеке вычитаются при инвестиционной/арендуемой собственности. В то же время это повышает риски: возможность покрыть платеж по ипотеке - это ключевой фактор при защите Ваших инвестиций.

К списку вопросов

Кто платит брокерскую комиссию в Нью-Йорке?

Если Вы пользуетесь услугами Evans, то комиссия с покупателя не взимается.

В большинстве случаев с жилой недвижимостью брокерскую комиссию оплачивает продавец, затем она делится между брокерами покупателя и продавца. Это правило обычно распространяется и на коммерческую недвижимость. Следовательно, покупатель не платит брокерскую комиссию в Нью-Йорке.

К списку вопросов

Как найти собственность на покупку в Нью-Йорке?

Чтобы лучше сориентироваться на рынке недвижимости Нью-Йорка, можно воспользоваться услугами профессионального брокера, представляющего ВАШИ интересы. Несмотря на то, что какую-то информацию можно почерпнуть из общественных источников, в том числе из печатных изданий и интернета, брокеры владеют гораздо большей информацией, включая последние обновления, не говоря уже о богатом опыте и знаниях.

Evans Real Estate является членом the Real Estate Board of New York, а также the National and New York Realtor Organizations, которые обеспечивают доступ ко всему рынку недвижимости Нью-Йорка – к абсолютно любой собственности, выставленной любым брокером Нью-Йорка. Поэтому, в отличие от многих европейских агентств, агенты Evans могут показать ЛЮБУЮ квартиру, которая выставлена на продажу.

Поиск нового дома или удачного объекта для инвестиций может оказаться утомительным процессом и занять много времени. Помощь специалистов окажется кстати. Более того, профессиональная база данных агентов Evans предоставит историю продаж и цен за аренду, а также аналогичную текущую информацию о любой понравившейся Вам квартире.

Назначение просмотров с несколькими брокерами, поиск недвижимости, выяснение всех деталей о здании и особых правил, процедура выдачи разрешения - все это не настолько просто осуществить, как кажется. На протяжении этого длительного процесса Вам придется принимать множество решений, таких как выбор различных специалистов: юристов, ипотечных брокеров, и предоставлять личную и финансовую информацию.

К тому же, покупатель в Нью-Йорке не должен платить за представление своих интересов. Комиссию брокеру покупателя оплачивает продавец.

К списку вопросов

У многих продавцов уже есть брокер. Нужен ли мне брокер, чтобы представлять мои интересы?

Брокер покупателя поможет Вам сохранить время, получить доступ к базе данных квартир от любого брокера в Нью-Йорке и наилучшим образом защитит Ваши интересы. Покупка недвижимости является сложной сделкой и занимает недели, а иногда и месяцы. Она требует участия многих профессионалов: адвокатов, ипотечных брокеров, специалистов по праву собственности, архитекторов, землемеров, оценщиков, каждый из которых выполняет свою узко профессиональную работу. Управление такой разнообразной командой профессионалов требует много усилий и может превратить жизнь занятого человека в настоящий кошмар.

Несмотря на то, что интересы большинства продавцов представляют агенты, без собственного агента Вы не будете защищены. Помощь брокера, представляющего Ваши интересы при заключении сделки, может оказаться неоценимой. Одно неверное движение может способствовать заключению сделки или помешать ему, а также это может вылиться в дополнительные расходы. Брокер продавца не будет способствовать снижению стоимости или уступкам, это против его или ее контрактных и фидуциарных обязанностей.

К списку вопросов

Как мне проверить свидетельство о собственности и убедиться в том, что моя покупка легальна?

Чтобы структурировать сделку купли-продажи, как продавец, так и покупатель пользуются услугами юристов, которые обсуждают условия контракта (предварительное соглашение, по которому платиться депозит), занимаются поиском правового титула, вопросами страхования, проверяют здание на предмет арестов и нарушений.

Другие специалисты, помощь которых может понадобиться, - оценщики, определяющие рыночную стоимость собственности, эксперты, проверяющие состояние недвижимости и ее технические характеристики, архитекторы, которые определяют точный размер собственности и производят замеры, ипотечные брокеры, которые помогают обеспечить ипотечный заем.

Ваш брокер из компании Evans с радостью порекомендует специалистов по недвижимости: юристов, оценщиков, ипотечных брокеров и других профессионалов, которые помогут Вам при покупке.

К списку вопросов

Как регистрируется право собственности?

Оформление права собственности на нового владельца является частью завершения сделки и обычно выполняется адвокатом покупателя: именно он подписывает документы в Реестре Нью-Йорка. В момент покупки все регистрационные документы сканируются, фотографируются и сохраняются таким образом, чтобы любой желающий смог посмотреть и проверить их.

К списку вопросов

Каковы основные этапы сделки купли-продажи в Нью-Йорке?

Шаг 1: подготовка.

Прежде чем приступить к путешествию по рынку недвижимости Нью-Йорка, полезно подготовиться. Таким образом, когда Вы определитесь с покупкой, можно будет быстро приобрести желанную недвижимость.

1. Если Вы берете кредит, необходимо проконсультироваться с ипотечным брокером или банкиром, чтобы ознакомиться с условиями кредита еще до начала поиска недвижимости. Это позволит Вам не только узнать, сколько Вы можете потратить, но и стать более привлекательным покупателем, а также договориться о более выгодной цене.
2. В Нью-Йорке существует требование: у Вас должен быть юрист, который сможет проверить Ваш контракт и защитить Ваши интересы на протяжении всей сделки. Если у Вас нет юриста, мы с радостью порекомендуем нескольких специалистов, в том числе говорящих на Вашем языке. Излишне говорить, насколько важно выбрать юриста, которому Вы доверяете и с которым комфортно.
3. Полезно проконсультироваться со специалистом по налогам, который поможет выработать оптимальную структуру покупки в Вашем конкретном случае. Налоговые обязательства различны для резидентов и нерезидентов США, а также в случае покупки собственного дома или инвестиционной недвижимости. В результате, очень полезно посоветоваться с хорошим налоговым специалистом, финансовым представителем или бухгалтером.
4. Наконец, нужно подготовить Ваши финансовые средства и особенно депозит в размере 10%, чтобы он был готов, как только понадобиться. Вы можете открыть счет в банке США, если еще не имеете такового, или перечислить деньги на эскроу-счет Вашего адвоката.

Шаг 2: поиск недвижимости и предложение

Любая покупка начинается с выбора. Посмотрев различные варианты и выбрав квартиру на покупку, Вам нужно предложение о покупке. Такое предложение не ограничивает Вас: можно сделать несколько предложений, чтобы заключить наиболее выгодную сделку. Зачастую девелоперы новой элитной недвижимости (спонсоры) не обсуждают цену, желая продать недвижимость по указанной цене. Ваш агент из компании Evans всегда будет рядом и сделает все, чтобы заключить сделку по наиболее низкой цене!

Как только предложение принимается продавцом, агент или адвокат продавца посылает контракт и установленные в здании внутренние порядки (или предлагаемый план для нового объекта) юристу покупателя для ознакомления.

Шаг 3: обсуждение и подписание договора.

Стандартное время, которое дается Вашему адвокату для проверки договора – от 5 до 10 рабочих дней (агент продавца недвижимости. Пожалуйста, помните, что пока такой контракт не подписан, Продавец может продолжать показывать квартиру и принять более выгодное предложение.

Условия договора очень важны, они определяют детали будущей покупки. Вы должны внимательно изучить контракт со своим юристом, чтобы понимать риски и обязательства, которые Вы на себя берете.

После подписания договора выплачивается депозит в размере 10% от стоимости недвижимости. Поэтому необходимо убедиться, что у Вас есть готовые доступные средства в США Один из способов – перечислить средства Вашему адвокату в Нью-Йорке. Можно также при желании открыть собственный счет в банке США.

Этот депозит хранится на счете доверенного адвоката продавца. Условия договора очень важны: они определяют, на каких условиях Вы можете отказаться от сделки и вернуть депозит. Это особенно важно для тех, кто еще не был ознакомлен условиями ипотеки. Тем не менее, это условие в договоре, гарантирующее возврат депозита в случае, если покупатель не может обеспечить финансирование, не всегда присутствует. Вам следует совместно с адвокатом внимательно изучить договор, чтобы оценить риски и обязательства, которые Вы на себя берете. Обычно он не возмещается, если покупатель не заключает сделку. Тем не менее, Вы можете обсуждать определенные условия, на которых возможно вернуть депозит. Одно из таких условий в контракте связано с ипотекой – оно гарантирует возврат депозита в случае, если покупатель не может обеспечить финансирование в определенные сроки. В компетенции Вашего юриста обсудить это условие с продавцом, хотя немногие продавцы соглашаются включать его.

Шаг 4: одобрение советом кооператива или кондо

Возможно, одобрение советом - это самый неприятный этап покупки в Нью-Йорке. Это процедура, которую невозможно избежать, даже если Вы покупаете квартиру в самом дружелюбном кондоминиуме.

Вам нужно будет предоставить всю необходимую личную и финансовую информацию, включая налоговую декларацию, выписки с банковского счета, личные и деловые ссылки и т.д.

Одобрение совета кооператива – это строгая процедура, который обычно включает личное собеседование.

Одобрение совета кондо следует тем же правилам и требует такое же количество документов. Тем не менее, обычно это всего лишь формальность.

Шаг 5: подготовка и завершение

После того, как контракт подписан, у Вас есть дополнительное время, чтобы заплатить и узнать о законном статусе недвижимости и ее состоянии. В это время нужно осмотреть и оценить недвижимость – это необходимо для ипотеки. Ваш юрист будет проверять документы, оформлять право на собственность, проверять недвижимость на аресты и нарушения.

Если Вы берете ипотечный кредит, банк проверит все необходимые документы о Ваших доходах и расходах, как и финансовые документы здания. Как только все будет в порядке, Ваш банк перечислит полную сумму займа на счет Вашего доверенного адвоката.

Одновременно Ваш первоначальный взнос и расходы при заврешении сделки также будут перечислены на целевой депозитный счет , а Ваш адвокат будет действовать как депозитарный агент до завершения сделки.

За день до заверешния сделки следует совершить окончательный осмотр новой собственности, чтобы убедиться, что она находится в том состоянии, которое ожидалось и обсуждалось.

Шаг 6: завершение

Завершение – это сама сделка купли-продажи, которая занимает несколько недель после подписания договора. В это время все стороны сделки (продавед (продавцы) и покупатель (покупатели), адвокаты продавца и покупателя, адвокат банка, представитель титульного страхования и т.д.) собираются вместе, чтобы подписать окончательный набор документов и совершить все платежи.

В момент завршения сделки Ваш адвокат распределит все платежи, включая плату продавцу, налоги, комиссионные, титульную страховку и пр.

Взамен покупатель получит новое право собственности вместе с титульной страховкой и, конечно, ключи от новой квариры. Поздравляем!

К списку вопросов

Покупка с целью последующей сдачи в аренду

Если Вы планируете инвестировать в недвижимость Нью-Йорка и сдать ее в аренду, мы с удовольствием поможем Вам в управлении всем процессом. Мы подберем надежного арендатора, поможем заключить договор аренды, удостоверимся в том, что клиент проживает в квартире и вовремя платит арендную плату. За небольшую плату мы также позаботимся о Ваших счетах, проследим за своевременной оплатой техобслуживания и налогов.

Рынок аренды в Нью-Йорке сейчас довольно благоприятный, поэтому Вы без затруднений подберете арендатора. В последние годы при дефиците предложения арендная плата устойчиво повышается. Пожалуйста, помните, что большинство зданий в Нью-Йорке допускают лишь долгосрочную аренду от 12 месяцев. Только в нескольких зданиях разрешается аренда на месяц. Агент Evans с радостью посоветует здание, лучшим образом соответствующее Вашим запросам.

Вы можете использовать доход от аренды на возмещение расходов, связанных с налогами, ежемесяными и ипотечными платежами. В Нью-Йорке нелегко покрыть арендной платой ипотечные платежи и расходы.

Информация о налогах на недвижимость в США

К списку вопросов

Что происходит на рынке недвижимости сейчас? Цены будут расти или падать?

Хотя прогнозирование будущего - весьма неблагодарное занятие, существуют определенные тенденции и факторы, свидетельствующие о движении рынка в ту или иную сторону. Проанализировав эти факторы, мы можем оценить текущую ситуацию на рынке недвижимости.

Экономический спад в настоящем или будущем влияет на снижение цен на недвижимость и подрывает доверие потребителей. Хотя в целом на рынке это отражается негативно, различные сегменты реагируют по-разному. Большая часть недвижимости в Манхэттене доступна лишь состоятельным покупателям, для которых недвижимость – это не единственный способ вложения средств. Хотя этот сегмент не изолирован от негативного влияния экономики вцелом, он менее чувствителен к ценам. Не похоже, чтобы покупатели недвижимости в Манхэттене, способные заплатить около $1100 за кв.фут (или получить ипотеку), тратили при этом последний доллар; по этой же причине маловероятно, что они вдруг изменят стиль жизни и продадут свою собственность.

Понижение процентных ставок делает ипотеку более доступной, тем самым влияя на рост цен. Неясно, станет ли ипотека достаточно доступной из-за понижения ставок, приведет ли это к резкому увелечению числа покупателей, но для тех, кто заинтересован в покупке сегодня, это станет позитивным стимулом.

Следующие факторы наиболее характерны для рынка кондоминиумов, и поэтому очень важны для инвесторов вообще и иностранных инвесторов в частности.

На рынке недвижимости Нью-Йорка именно кондоминиумы является легко доступным вариантом для иностранных инвесторов и простой в управлении собственностью для местных инвесторов. Этот вид собственности составляет всего около 25% всего рынка жилой недвижимости в Нью-Йорке. Такое соотношение привело к росту цен на кондо в течение 2006 и 2007 гг., который значительно превысил средние показатели по рынку. По нашему мнению, эта тенденция будет актуальна и в наступившем году.

К тому же, слабый доллар способствует тому, что покупка недвижимости в Нью-Йорке становится очень привлекательной для держателей других валют. Высокий зарубежный спрос поддерживает рост цен на кондоминиумы, а в совокупности с понижающимися процентными ставками могут способствовать росту цен.

К списку вопросов