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Tutto sulle tasse sugli immobili
Quali sono le tasse sui ricavi della vendita di un immobile? Leggi
Quali sono le tasse sui ricavi della vendita di un investimento immobiliare per i residenti fiscali negli Stati Uniti? Leggi
Quali sono le tasse sui ricavi della vendita di una casa (prima abitazione) per i residenti fiscali negli Stati Uniti? Leggi
Quali sono le tasse sui ricavi della vendita per i non residenti negli Stati Uniti? Leggi
Conviene comprare un immobile a nome di una società statunitense? Leggi
Ci sono benefici fiscali nel chiedere un mutuo ipotecario? Leggi
Che cos’è il Like-kind exchange? Leggi
Quali sono le tasse sui ricavi della vendita di un immobile?
I proventi di una vendita di un immobile a New York sono tassati in maniera differente, a seconda che la vendita abbia per oggetto la vostra prima abitazione o un investimento immobiliare. Inoltre, ci sono differenze tra contribuenti o non degli Stati Uniti.
In genere, un aumento di valore di una proprietà immobiliare, detenuta per un anno o più, è tassato come plusvalenza. È semplice calcolare il guadagno/la perdita:
Guadagno/Perdita = Totale realizzato [Prezzo di vendita – Spese di vendita] – Base corretta [costo + migliorie].
I costi di chiusura e le commissioni di accensione del mutuo sono aggiunti al costo base della proprietà e detratti al momento della vendita.
Chi ha utilizzato l’immobile come propria casa ha diritto a un’esenzione fiscale, come indicato in seguito. Gli investitori stranieri sono soggetti a un’ulteriore trattenuta, come specificato in seguito. Le informazioni esposte di seguito sono solo indicative. Vi consigliamo di consultare il vostro commercialista per una precisa valutazione del vostro caso.
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Quali sono le tasse sui ricavi della vendita di un investimento immobiliare per i residenti fiscali negli Stati Uniti?
Quando si vende un investimento immobiliare, la tassa è calcolata sulle plusvalenze. La tassa federale sulle plusvalenze di immobili, posseduti per più di un anno, ammonta, al momento, al 15% per i contribuenti residenti negli Stati Uniti. La tassa dello Stato e della Città di New York prevede un’addizionale del 10% circa.
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Quali sono le tasse sui ricavi della vendita di una casa (prima abitazione) per i residenti fiscali negli Stati Uniti?
Se siete contribuenti degli Stati Uniti e possedete una proprietà, che avete utilizzato come prima abitazione per un minimo di 2 anni nel corso degli ultimi 5 anni, non dovrete pagare l’imposta sull’utile, purché questo non superi $250.000, nel caso di singoli individui, e $500.000, per i coniugi in regime di comunione dei beni. Non dovete dichiarare l’entrata se gli utili sono esclusi. Tuttavia, a volte esistono limitazioni a questa esenzione.
In alcuni casi, quando proprietà e uso non coincidono, può esserci un’esenzione ridotta, per esempio, nel caso in cui abbiate vissuto nella vostra abitazione principale per poco meno di 2 anni. Le cause possono essere varie: un trasferimento per motivi di lavoro, motivi di salute o eventi imprevisti. Il vostro consulente fiscale potrà fornirvi maggiori informazioni in merito.
Purtroppo, non è possibile detrarre le perdite derivanti dalla vendita della vostra abitazione principale.
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Quali sono le tasse sui ricavi della vendita per i non residenti negli Stati Uniti?
La differenza di soggezione d’imposta per stranieri e residenti fiscali negli Stati Uniti è notevole. L’imposta federale sui redditi di capitale a lungo termine (per proprietà possedute per più di un anno) è del 15% per i residenti fiscali negli Stati Uniti; per i residenti stranieri, invece, la stessa tassa è del 30%.
Inoltre, per garantire il pagamento delle tasse statunitensi, i non residenti, in base ad una legge specifica (la cosiddetta FIRPTA, la Foreign Investment in Real Property Tax Act, del 1980), sono soggetti a trattenute fiscali al momento della vendita di un immobile. L’Internal Revenue Service (IRS) trattiene il 10% del prezzo lordo di vendita; lo Stato di New York applica una tassa addizionale che si aggira sul 6,85% dell’utile stimato. Il venditore/acquirente deve compilare un apposite modulo per l’Internal Revenue Service: la Dichiarazione fiscale in base alle disposizioni riguardanti i cittadini stranieri in possesso di immobili negli Stati Uniti. Per lo Stato di New York è necessario un ulteriore modulo: il modulo per il pagamento delle tasse sul valore stimato di immobili posseduti da cittadini non residenti (è preferibile rivolgersi a uno specialista fiscale per la compilazione).
Per evitare queste complicazioni, in alcuni casi, è più conveniente per un acquirente straniero possedere un immobile attraverso una società statunitense a responsabilità limitata.
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Conviene comprare un immobile a nome di una società statunitense?
Agli investitori stranieri spesso conviene possedere un immobile attraverso una società statunitense a responsabilità limitata (Limited Liability Company o LLC).
Queste società devono essere costituite nello stesso Stato in cui è ubicato l’immobile. Costituire una società a responsabilità limitata a New York è semplice e richiederà solo un paio di settimane. Tali società dovranno dichiarare i redditi d’impresa (per le tasse federali, statali e comunali). Possono essere composte da un numero illimitato di membri/proprietari (residenti e non negli Stati Uniti). Al momento di vendere la proprietà, i proprietari possono vendere (trasferire) le quote della società all’acquirente.
Gli accordi fiscali tra gli Stati Uniti e il vostro Paese potrebbero controbilanciare i vantaggi di una LLC. Per questo motivo, è preferibile discutere le modalità di acquisto con un consulente fiscale esperto in legislazione fiscale internazionale. Evans sarà felice di consigliarvi uno specialista che potrà indicarvi la soluzione più adatta alla vostra situazione.
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Ci sono benefici fiscali nel chiedere un mutuo ipotecario?
Sì, gli interessi sul mutuo, in genere, sono detraibili dal reddito imponibile. Tuttavia, potrebbero esserci delle restrizioni sull’importo esatto della detrazione per i proprietari di case. Vi consigliamo di consultare il vostro commercialista per calcolare le detrazioni. Le regole variano in base al tipo di mutuo ipotecario.
Se siete investitori, cioè date in affitto il vostro immobile, gli interessi sul mutuo sono completamente detraibili, senza limite massimo sull’ammontare del prestito. Tuttavia, i punti e le commissioni per l’accensione del mutuo non sono detraibili, perché sono inclusi nel costo base della proprietà e detratti al momento della vendita. I mutui rifinanziati per uso commerciale sono detraibili come spese sugli interessi del mutuo. Il vostro consulente fiscale saprà consigliarvi in merito ai singoli casi.
I cosiddetti “Home Purchase Loans” sono prestiti utilizzati per comprare, costruire o fare migliorie sulla proprietà. Gli interessi su questi prestiti sono detraibili fino a un debito di $1 milione ($500.000 per i congiunti in regime di separazione dei beni). Nel caso chiediate un prestito superiore a questa cifra, non potrete detrarre gli interessi sulla somma eccedente.
I cosiddetti “Home Equity Loans” sono prestiti garantiti da una proprietà immobiliare, ma usati per altri scopi. Gli interessi su questi prestiti sono detraibili fino a un debito di $100.000 ($50.000 per i congiunti in regime di separazione dei beni).
I punti (points) sono commissioni aggiuntive pagate per ottenere un mutuo. Per i proprietari di una casa sono considerati alla stregua di interessi e detratti nella categoria d’imposta A (Schedule A).
I Co-op si differenziano l’uno dall’altro. In molti casi, gli interessi sul mutuo ipotecario e le tasse sull’immobile sono distribuiti, in base alle quote, tra i locatari/azionisti e sono inclusi nelle spese mensili di gestione del Co-op. In genere, sono detraibili nella categoria d’imposta A. Tuttavia, vi consigliamo di chiedere consiglio al vostro consulente fiscale.
Informazioni sui mutui
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Che cos’è il Like-kind exchange?
Se volete vendere un immobile e comprarne un altro, invece di pagare la tassa sulle plusvalenze, potete avvalervi del cosiddetto “Like-kind Exchange”. In questo caso, il ricavato derivante dalla vendita dovrà essere depositato su un conto di garanzia e sarà utilizzato per il nuovo acquisto. Bisognerà individuare la nuova proprietà entro 45 giorni dalla data di vendita della prima proprietà. L’acquisto della nuova proprietà deve essere completato in 180 giorni. Quindi, bisogna essere ben preparati all’operazione. Il “Like-kind Exchange” è applicabile solo alle proprietà che si trovano negli Stati Uniti.
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Questa guida alle tasse è stata realizzata da David Almog dell’United Revenue Service. Per questioni riguardanti le imposte a carico di chi compra, possiede o vende un immobile a New York, potete contattare David Almog.
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Tutte le informazioni incluse in questo sito riguardanti una proprieta' in vendita, in affitto o riguardo finanziamenti sono state ottenute attraverso fonti ritenute rispettabili ed attendibili da Evans. Tutte le guide, materiali di riferimento, calcolatori di mutuo e costi di chiusura, ecc., rappresentate in questo sito sono solo un riferimento e sono valori approssimati. Tali informazioni non hanno rappresentanza e sono soggette ad errori, omissioni, variazioni sul prezzo, sull' affitto, sulle commissioni, su vendite precedenti, su mutui or finanziamenti, o sul recesso senza preavviso. Tali informazioni sono state fornite da terzi che sono gli unici responsabili del loro contenuto. Valori esatti per mutui e costi di chiusura possono essere ottenuti dal vostro broker bancario e/o dal vostro avvocato. Tutte dimensioni e metrature descritte sono approssimative. Dimensioni e metrature esatte possono essere ottenute tramite i servizi di un architetto o di un ingegnere. Dichiarazione per la privacy | Termini di utilizzo |
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