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Guida agli affitti a New York
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Guida agli affitti a New York

A seguire troverete le risposte alle domande più frequenti fatte dai nostri clienti. Non è possibile, purtroppo, far entrare in una sola pagina tutti i dettagli e le particolarità del mercato immobiliare di New York. Siamo tuttavia a vostra completa disposizione per esaudire le vostre esigenze personali, rispondere a qualsiasi domanda riguardo affittare, comprare o vendere una proprietà immobiliare a New York, e offrire la nostra guida professionale durante l’intero processo.

Siete invitati a telefonarci al numero +1 (212) 343-0600 un nostro consulente sarà lieto di assistervi.


Che tipi di proprietà immobiliari sono disponibili in affitto a New York City? Chi sarà il mio padrone di casa? Leggi

Come funziona il processo di approvazione di una domanda di affitto? Leggi

Ho trovato l’appartamento ideale! Quali sono i passi successivi da fare? Leggi

Come posso dimostrare al proprietario dell’immobile che sono l’inquilino perfetto per l’appartamento? Quali sono i requisiti finanziari che vengono di solito richiesti? Leggi

Non ho una credit history (storia di credito), una rental history (storia di affitto) o un precedente impiego negli USA. Sono sempre in grado di affittare un appartamento a New York City? Leggi

Chi è il garante? Ho bisogno di averne uno? Leggi

Devo pagare una commissione per presentare la domanda? Leggi

Quanto e come devo pagare come caparra quando firmo il contratto d’affitto? Leggi

Qual è di solito la caparra da lasciare? A chi la devo pagare? Riceverò gli interessi? Leggi

È possibile contrattare il prezzo di quotazione? Leggi

Ho bisogno di un avvocato per negoziare il mio contratto d’affitto? Leggi

Ho animali domestici. Devo avvertire il proprietario dell’immobile in anticipo? Leggi

Quanto dura di solito un contratto d’affitto? Leggi

Come si fa per rinnovare un contratto d’affitto? Leggi

Posso recidere il mio contratto d’affitto prima della scadenza? Leggi

Che cosa sono gli appartamenti rent-controlled (affitto controllato) e rent-stabilized (affitto stabilizzato)? Posso avere uno di questi appartamenti? Leggi

Chi si prenderà cura della manutenzione della proprietà? Cosa fare se qualcosa si rompe o ha bisogno di essere aggiustata? Leggi

Chi paga la commissione di brokeraggio a New York? A quanto ammonta? Leggi



Che tipi di proprietà immobiliari sono disponibili in affitto a New York City? Chi sarà il mio padrone di casa?

Al contrario di quanto avviene in alcune città europee, in genere il proprietario dell’immobile a New Yor City è un ente corporativo. Avrai a che fare certamente con una proprietario individuale, soprattutto se cerchi un appartamento in una casa o palazzina. La maggior parte dei grattacieli sono invece di proprietà di corporazioni.

Di solito le corporazioni si servono di agenzie che si occupano dell’amministrazione delle loro proprietà immobiliari. Queste agenzie sono responsabili della selezione dei potenziali inquilini, della stesura dei contratti d’affitto, della riscossione degli affitti e si interessano della manutenzione della proprietà.

Alcuni proprietari individuali si occupano personalmente della gestione dei loro immobili. Questi proprietari individuali spesso occupano un appartamento in una casa multi familiare, o posseggono la proprietà di un condominio o di un appartamento in un condominio. A differenza delle grosse corporazioni il proprietario individuale vi conoscerà di persona e sarà più attento e anche più preoccupato per l’uso che farete della sua proprietà.

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Come funziona il processo di approvazione di una domanda di affitto?

La legge di New York City protegge i diritti degli inquilini. Ci vogliono molto tempo e spese legali se un proprietario vuole sfrattare un inquilino in difetto. Per questo motivo è evidente che i proprietari di immobili sono molto cauti nella selezione e cercano per le proprie proprietà gli inquilini più responsabili, quelli con le maggiori possibilità finanziare e di credito. Per maggiori informazioni fare riferimento alla sezione sul rango creditizio.

Di solito ciascuna agenzia di gestione immobiliare stabilisce per conto proprio quali documenti il potenziale inquilino debba presentare o quali ulteriori requisiti bisogna avere per essere accettati. Ogni compagnia segue una prassi individuale. Queste prassi vengono in genere portate avanti senza cambiamenti e sono difficilmente negoziabili.

Avere a che fare con proprietari e agenzie di gestione più piccole è abitualmente più semplice. Dal momento che hanno un numero minore di proprietà da gestire, è più probabile che queste agenzie più piccole guardino ad ogni caso individualmente e prendano in considerazione un inquilino con un background non convenzionale o una storia finanziaria non regolare.

I proprietari individuali decidono da soli chi accettare come inquilino. Le loro preferenze possono variare e possono prendere in considerazione, oltre al rango creditizio, altri fattori. È possibile prendere un appuntamento con un proprietario individuale e consegnare la propria domanda d’affitto di persona.

Se l’appartamento che avete scelto si trova in un condominio (di tipo “condo” o “coop”), la vostra domanda dovrà essere approvata non solo dal vostro futuro padrone di casa, ma anche dal comitato condominiale. Di soliti i comitati hanno diversi requisiti per gli inquilini. L’approvazione del comitato porta via la maggiore quantità di tempo ed è difficile da ottenere.

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Come posso dimostrare al proprietario dell’immobile che sono l’inquilino perfetto per l’appartamento? Quali sono i requisiti finanziari che vengono di solito richiesti?

Il requisito generale è che il totale lordo annuale del reddito sia almeno 40-50 volte l’affitto mensile. Per esempio, se il vostro affitto è $2.000 bisogna dimostrare di guadagnare almeno $80.000. Se dividete l’appartamento con il vostro coniuge, partner, o compagno di casa i vostri redditi possono essere sommati per raggiungere i requisiti finanziari richiesti. Anche i risparmi ed il possesso di azioni o proprietà immobiliari possono essere presi in considerazione per raggiungere il totale necessario.

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Ho trovato l’appartamento ideale! Quali sono i passi successivi da fare?

Una volta scelto un appartamento bisogna presentare la domanda di affitto. L’informazione richiesta per compilare la domanda può variare, ma di solito bisogna fornire i seguenti dati:


- Nome completo
- Indirizzo attuale e precedente
- Informazioni sulla propria occupazione
- Reddito annuale
- Social Security Number (SSN)


I dati personali e finanziari debbono essere avallati da documenti da presentare in allegato. La quantità di documenti da fornire e la complessità della domanda dipendono dal tipo di edificio in cui si trova il vostro nuovo appartamento, dalla vostra posizione finanziaria e dalla vostra rental history (storia d’affitto). Un consulente Evans vi aiuterà a decidere quali documenti da presentare in allegato saranno utili per la dimostrare che siete un inquilino affidabile. I seguenti documenti sono di solito richiesti da presentare con la domanda:


- Un documento con foto
- Copie delle due più recenti buste paga
- Una lettera ufficiale che certifica il lavoro che svolgete
- L’estratto conto degli ultimi 2-3 mesi
- Documenti che verificano altre attività (fondi di investimento, azioni, proprietà immobiliari, etc.)
- Le dichiarazioni dei redditi e i moduli W-2 degli ultimi due anni
- Una lettera di referenze dal precedente padrone di casa
- Come contattare i precedenti padroni di casa, datori di lavoro e garanti (se ce ne sono)


Inoltre, è necessario autorizzare il proprietario dell’immobile o il suo agente ad effettuare un controllo del vostro credito. Questi controlli servono per verificare che si è finanziariamente stabili, affidabili ed in grado di pagare l’affitto.

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Non ho una credit history (storia di credito), una rental history (storia di affitto) o un precedente impiego negli USA. Sono sempre in grado di affittare un appartamento a New York City?

Anche se la vostra situazione non è conforme al profilo tipo dell’inquilino qualificato di New York City, avete sempre a vostra disposizione alcune opzioni che vi permetteranno di prendere in affitto un appartamento. Siete venuti all’agenzia immobiliare giusta! La specialità di Evans è aiutare le persone a trasferirsi a New York da ogni parte del mondo e abbiamo notevole esperienza nel trattare con inquilini e compratori stranieri.

Questo è il caso in cui un broker esperto può essere d’aiuto. Noi studieremo la vostra situazione personale e vi consiglieremo su come comportarsi per soddisfare le esigenze del potenziale proprietario dell’immobile. Un consulente Evans lavorerà con voi per capire come la vostra esperienza in un paese straniero possa essere “tradotta” e presentata al proprietario dell’immobile in modo da convincerlo che siete l’inquilino ideale. Uno dei vostri amici o colleghi a New York può fare da garante per il contratto d’affitto. Questioni finanziare possono essere risolte offrendo un deposito maggiore e/o il pagamento in anticipo di alcuni mesi d’affitto.

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Chi è il garante? Ho bisogno di averne uno?

Il garante è colui che garantisce al proprietario che l’affitto verrà pagato per intero ed in tempo nel caso vi troviate in difficoltà finanziarie. Se non si soddisfano i requisiti di credito o finanziari, il proprietario dell’immobile può concedere di fare firmare il contratto d’affitto anche al vostro garante. Il garante ideale è un familiare o un amico che vive nell’area dei 3-Stati (New York, New Jersey, Connecticut) ed è in grado di presentare la necessaria documentazione che stabilisce di avere un reddito annuale 80-100 volte superiore all’affitto.

Assicurarsi che il proprio garante sia al corrente e d’accordo che anche lui dovrà affrontare per intero con voi la procedura di presentazione della domanda. Gli verrà chiesto di fornire il resoconto del proprio credito, documenti che verificano la propria occupazione ed il proprio reddito, e di presentare altre informazioni personali, come ad esempio i moduli W2 e la dichiarazione dei redditi.

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Devo pagare una commissione per presentare la domanda?

Di solito è prevista una commissione per presentare la vostra domanda. Questa commissione varia a seconda dell’immobile e dell’agenzia che lo gestisce. Per l’affitto di un edificio la commissione di solito è di $100-$150. Per un appartamento in un condominio può essere maggiore. La commissione per effettuare il controllo del credito è di $30-$100 per richiedente. Di solito queste commissioni non sono rimborsabili.

Inoltre, per far cominciare la procedura di richiesta d’affitto e togliere l’appartamento dal mercato, un agente vi potrà chiedere un deposito di “buona fede” che poi vi verrà rimborsato. La somma può variare da $300 ad un mese d’affitto. Nel caso in cui il proprietario dell’immobile rifiutasse la vostra domanda, questo deposito vi verrà restituito. Nel caso in cui la domanda venga accettata, questo deposito verrà conteggiato nell’affitto.

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Quanto e come devo pagare come caparra quando firmo il contratto d’affitto?

In genere i termini d’affitto prevedono un pagamento anticipato che include:

Il primo mese d’affitto

Un mese di caparra (rimborsabile al termine del contratto d’affitto)

La commissione del broker (di solito, il 15% dell’affitto annuale)

In alcuni casi, se il proprietario dell’immobile non è contento della vostra informazione finanziaria e del vostro rango creditizio, l’ammontare della caparra o dei pagamenti anticipati dell’affitto può aumentare.

Le forme di pagamento accettate sono: assegni a copertura garantita, vaglia internazionale, assegni bancari, travelers’ checks, o bonifici telegrafici. Alcuni proprietari accettano solo assegni a copertura garantita. Il vostro consulente Evans vi consiglierà sull’esatto totale da pagare al momento della firma del contratto d’affitto e il metodo di pagamento più idoneo.

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Qual è di solito la caparra da lasciare? A chi la devo pagare? Riceverò gli interessi?

Di regola la caparra da lasciare corrisponde ad un mese d’affitto. Non è previsto ricevere gli interessi sulla caparra. Se l’affitto l’anno successivo aumenta, a volte succede che bisogna aggiungere alla caparra la differenza tra il primo ed il secondo anno.

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È possibile contrattare il prezzo di quotazione?

Certamente. Niente è scritto nella pietra e spesso il prezzo dell’affitto può essere contrattato. Inoltre, è una buona idea cercare di sapere da quanto tempo l’appartamento è sul mercato e se c’è la possibilità di contrattare. Un’altra cosa da controllare è se il proprietario dell’immobile fa delle offerte, come ad esempio un mese di affitto gratis o l’abbonamento alla palestra.

Comunque, date le condizioni attuali del mercato con scarsa disponibilita' di affitti (in diminuzione) e la crescente richiesta di appartamenti a Manhattan, i padroni di casa hanno una piccola motivazione per negoziare i prezzi degli affitti.

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Ho bisogno di un avvocato per negoziare il mio contratto d’affitto?

Di solito i proprietari dell’immobile usano il modello standard compilato dalla Commissione per gli Immobili di New York (disponibile qui come pdf).

Tuttavia i proprietari spesso aggiungono delle clausole per ampliare o modificare a questo modello. Per questo motivo noi consigliamo ai nostri clienti di consultare il proprio avvocato per assicurarsi che i propri interessi siano rappresentati e protetti al massimo.

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Ho animali domestici. Devo avvertire il proprietario dell’immobile in anticipo?

Ai newyorchesi piacciono molto gli animali domestici e spesso ne hanno uno indipendentemente da quanto grande sia il loro appartamento. Ad ogni modo, non tutti i proprietari permettono di avere animali domestici in casa. Le regole riguardo gli animali domestici variano a seconda del proprietario e del condomino. Alcuni edifici permettono di avere animali domestici, altri solo alcuni (ad esempio, gatti).

Avvertite il proprio agente che avete animali domestici in modo da preselezionare quelle proprietà che li consentono.

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Quanto dura di solito un contratto d’affitto?

La maggior parte dei proprietari offrono contratti d’affitto di un anno. Se volete firmare un contratto per una durata maggiore, il proprietario quasi certamente vi chiederà un aumento al termine di ogni anno. Questo viene fatto per compensare un eventuale aumento di mercato dei prezzi d’affitto che il proprietario perderebbe nel caso in cui vi concedesse un prezzo fisso per un periodo più lungo. Contratti d’affitto superiori ai due anni sono molto rari a New York City.

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Come si fa per rinnovare un contratto d’affitto?

Rinnovare un contratto d’affitto è di solito molto facile. Nella maggior parte dei casi riceverete una lettera in cui il proprietario vi offrirà l’opzione di rinnovare il contratto d’affitto e vi informerà del nuovo prezzo da pagare per l’anno seguente. Se volete continuare ad affittare l’appartamento, potete contrattare le nuove condizioni con il proprietario, firmare i documenti per il rinnovo e semplicemente rispedirli al proprietario.

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Posso recidere il mio contratto d’affitto prima della scadenza?

Mentre rinnovare un contratto d’affitto è facile, reciderne uno prima della scadenza è di solito alquanto difficile. Nella maggior parte dei casi vi verrà richiesto di pagare l’affitto mensile sino alla fine della scadenza anche se l’appartamento non vi serve più. Tuttavia in alcuni casi il proprietario vi permetterà di cedere il vostro contratto d’affitto ad un nuovo inquilino.

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Che cosa sono gli appartamenti rent-controlled (affitto controllato) e rent-stabilized (affitto stabilizzato)? Posso avere uno di questi appartamenti?

Il programma rent-controlled (affitto controllato) riguarda circa 50.000 appartamenti a New York City. Questi appartamenti si trovano in edifici costruiti prima del 1947 e sono occupati in modo continuato da prima di luglio 1971 da inquilini o dai loro successori legali. Quando un appartamento rent-controlled si libera, o diventa un appartamento rent-stabilized (affitto stabilizzato), oppure viene rimosso dalla lista di appartamenti ad affitto regolato.

Gli appartamenti rent-stabilized si trovano di solito sia in edifici con sei o più unità costruiti tra il 1947 ed il 1974, che in altri tipi di proprietà. Ci sono oltre un milione di unità coperte da questo programma. Ed è molto probabile che nel corso delle vostre ricerche vi imbattiate in alcuni di questi appartamenti.

Va da sé che gli appartamenti rent-stabilized sono molto ricercati, soprattutto per chi ha intenzione di rimanere per alcuni anni. Di anno in anno il proprietario può aumentare l’affitto solo di una piccola percentuale, che non segue il prezzo di mercato corrente.

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Chi si prenderà cura della manutenzione della proprietà? Cosa fare se qualcosa si rompe o ha bisogno di essere aggiustata?

Edifici di lusso di solito hanno un addetto alla manutenzione o qualcuno che si può chiamare 24 ore al giorno, sette giorni alla settimana. Questo varia da edificio ad edificio. La maggior parte degli edifici di medie e grandi dimensioni hanno un sovrintendente (“super”), che vive nell’edificio.

Altre agenzie di gestione immobiliare non hanno un responsabile che vive nell’edificio, soprattutto nel caso di piccoli edifici ed offrono solo manutenzione su richiesta. In questi casi, si può chiamare l’agenzia di gestione solo durante le ore d’ufficio e fissare un appuntamento. Se il vostro proprietario gestisce personalmente l’immobile, allora dovrete contattarlo per ricevere assistenza. Se il vostro edificio non ha un “super” e avete bisogno di aiuto, Evans sarà ben lieta di fornirvi informazioni su come trovare un tecnico qualificato nella vostra area.

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Chi paga la commissione di brokeraggio a New York? A quanto ammonta? Leggi

Quando si affitta un appartamento la commissione di brokeraggio viene pagata dall’inquilino al momento della firma del contratto d’affitto. Di solito essa ammonta al 15% dell’affitto annuale. Per esempio, se l’affitto è $2000 al mese, la commissione si calcola in questo modo: $2000 x 12 x 15% = $3600.

Da Evans la commissione di brokeraggio include tutti i servizi inerenti la ricerca dell’immobile, l’organizzazione di visite per vedere l’appartamento, l’assistenza nella compilazione della domanda, la contrattazione con i proprietari e la preparazione per la firma del contratto d’affitto.

Ciò che più importa è che il vostro agente Evans sarà il vostro rappresentante, proteggerà i vostri interessi durante le negoziazioni delle condizioni del contratto d’affitto. Noi prepareremo tutti i documenti necessari e controlleremo che la proprietà non abbia problemi nascosti. Ci occuperemo della struttura e procedura per arrivare ad un felice esito assicurandoci che tutto vada avanti senza intoppi e che voi non corriate alcun rischio finanziario, non paghiate più del necessario, e riceviate il vostro appartamento in tempo ed in buone condizioni.

Al contrario di quanto possiate aver provato con altre compagnie immobiliari, il nostro rapporto non finisce con il pagamento della commissione. Saremo invece felici di assistervi con qualsiasi richiesta possiate avere una volta che vi siete trasferiti nel nuovo appartamento: contattare il vostro “super” a proposito di un rubinetto che perde o risolvere conflitti e problemi più complessi.

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Tutte le informazioni incluse in questo sito riguardanti una proprieta' in vendita, in affitto o riguardo finanziamenti sono state ottenute attraverso fonti ritenute rispettabili ed attendibili da Evans. Tutte le guide, materiali di riferimento, calcolatori di mutuo e costi di chiusura, ecc., rappresentate in questo sito sono solo un riferimento e sono valori approssimati. Tali informazioni non hanno rappresentanza e sono soggette ad errori, omissioni, variazioni sul prezzo, sull' affitto, sulle commissioni, su vendite precedenti, su mutui or finanziamenti, o sul recesso senza preavviso. Tali informazioni sono state fornite da terzi che sono gli unici responsabili del loro contenuto. Valori esatti per mutui e costi di chiusura possono essere ottenuti dal vostro broker bancario e/o dal vostro avvocato. Tutte dimensioni e metrature descritte sono approssimative. Dimensioni e metrature esatte possono essere ottenute tramite i servizi di un architetto o di un ingegnere. Dichiarazione per la privacy | Termini di utilizzo