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Informazioni sui mutui

Tutto quello che c’e’ da sapere per la richiesta di un mutuo

Quando si firma un contratto di mutuo, la proprietà immobiliare è usata come collaterale. Come qualunque prestito, un mutuo consiste di un principio ed un interesse aggiunto.


In termini di tassazione, qual’ è il beneficio di acquistare rispetto ad affittare? Leggi

Chi mi può assistere nello scegliere un mutuo e nel fare domanda per un finanziamento? Leggi

Non sono ne’ un cittadino americano ne un residente, e non ho una storia di credito negli Stati Uniti. Posso prendere un mutuo? Leggi

Chi raccoglie le mie informazioni di credito, e come posso vedere la mia valutazione di credito? Leggi

Come viene valutato il mio potenziale di credito per un mutuo? Leggi

Cosa è considerato un buon credito? Leggi

Come posso migliorare il mio punteggio di credito? Leggi

C'è una differenza tra il finanziamento di un condominio o di appartamento coop? Leggi

A quanto ammonta in genere un deposito in contnti? Leggi

Quale tipo di mutuo è migliore per me? Leggi



In termini di tassazione, qual’ è il beneficio di acquistare rispetto ad affittare?

Gli interessi sul mutuo sono detraibili dal reddito imponibile. A differenza dell' affitto, i pagamenti mensili di un mutuo diminuiscono l' imponibile sul reddito. Per calcolare i benefici fiscali, si faccia riferimento al nostro Calcolatore del mutuo.


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Chi mi può assistere me nello scegliere un mutuo e nel fare domanda per un finanziamento?

In genere, ci sono due due tipi di specialisti in grado di assistervi nella scelta di un mutuo.


Un mortgage banker e’ una persona che lavora per una società che fornisce dei prestiti immobiliari usando il denaro della propria società. La maggior parte delle banche ed delle unioni accreditate (tra le quali Wells Fargo Bank, Citibank, HSBC, Chase, e molte alter) hanno mutui a cui si può fare domanda per essere pre-qualificato anche prima ancora che si cominci a cercare una proprietà.


Un mortgage broker mette in contatto prestatori con eventuali mutuatari che rispettano i criteri del prestatore. Il broker non emette il prestito, ma consiglia il tipo migliore di mutuo adatto alle tue necessità, ed offre diverse opzioni di finanziamento.


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Non sono ne un cittadino americano ne un residente, e non ho una storia di credito negli Stati Uniti. Posso prendere un mutuo?

Sì, certamente. Ci sono dei prestatori che possono considerare una storia di credito da banche straniere. Evans sarà felice di riferire a un elenco di broker specializzati in investitori stranieri.

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Chi raccoglie le mie informazioni di credito, e come posso vedere la mia valutazione di credito?

Negli Stati Uniti, ci sono tre agenzie di analisi del credito (a volte conosciute come CRA = Credit Reporting Agencies), che raccolgono le informazioni di credito. Le informazioni di ciascuna agenzia possono variare una dall’altra. Lei può (e dovrebbe!) contattare le agenzie di analisi di credito e richiede le sue relazioni di credito. Si può fare questo sia online, sia via telefono. Qui sono elencati I contatti per le tre principali agenzie di analisi di credito.


1. TransUnion

TransUnion P.O. Box 1000 Chester, PA 19022 Telefono: (800) 916-8800

www.transunion.com

2. Equifax

Equifax P.O. Box 740256, Atlanta, GA 30374 Telefono: (800) 685-1111

www.equifax.com

3. Experian

P.O. Box 949, Allen, TX 75013 Telefono: (888) (397-3742)

www.experian.com


Le relazioni di credito a pagamento sono disponibili ai consumatori in qualunque momento. Comunque, una volta all'anno, si è autorizzati ad una relazione di credito gratuita da ciascuna agenzia. Le relazioni gratuite possono essere ottenute qui.

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Come viene valutato il mio potenziale di credito per un mutuo?

Il fattore principale che determina lo stato di approvazione ed i termini del prestito è il punteggio di credito, comunemente espresso in un punteggio di FICO (che prende il suo nome dalla Fair Isaac Corporation). Il punteggio di FICO è un'espressione numerica del credito che varia da 300 a 850. Questa classificazione è basata sulla storia di credito – cioè, la puntualità nei pagamenti (35% del punteggio), il rapporto tra debito e credito disponibile (30%), la lunghezza di storia di credito (15% del punteggio), i tipi di credito utilizzati (10% del punteggio), e l'ammontare di debito recentemente ottenuto o richiesto (10% del punteggio).

La maggior parte dei creditori (padroni di casa, mutui, banche e prestatori) guarderà il punteggio di relazione di credito per valutare il richiedente come potenziale affittuario/acquirente. I creditori guarderanno tutte e tre le relazioni di credito fornite dalle tre agenzie di analisi di credito. Non la media, ma la media pesata di questi punteggi sarà usata come punteggio di credito reale.

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Quale tipo di mutuo è migliore per me?

Ogni istituzione di credito stabilisce le proprie regole per assegnare il tasso di interesse sul mutuo basato sul punteggio di credito. Generalmente, un punteggio di 720 è considerato un tasso buono e aiuterà a tenere basso il tasso d’ interesse del mutuo. Di regola, con un punteggio più basso il un tasso d’interesse e’ più alto o viene richiesto un anticipo in contanti più alto.

I punteggi da 650 a 680, sebbene bassi, sono considerati punteggi di credito accettabili. I punteggi tra 620 e 650 sono meno favorevoli, ma qualificano tuttavia il richiedente per un mutuo nella maggior parte delle istituzioni bancarie. Se il punteggio è inferiore a 620, la maggior parte dei prestatori sarà riluttante per emettere un mutuo.

Poiché il punteggio di credito ha un'influenza diretta sul tasso d’ interesse ed sull’anticipo in contanti, è estremamente importante per gli acquirenti di una casa assicurarsi di fare domanda per un mutuo all'altezza della loro classifica di credito. Vale la pena controllare il proprio punteggio ed investire del tempo per migliorarlo prima che si faccia domanda per un mutuo. Un punteggio di credito migliore risulterà in un tasso di interesse più basso e così si può risparmiare migliaia di dollari sul mutuo.

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Come posso migliorare il mio punteggio di credito?

Se il punteggio di credito non è perfetto, ci sono modi per migliorarlo diventando più responsabile dal punto di vista fiscale. Quando si effettuano pagamenti in tempo e si riduce l'ammontare del debito, il punteggio migliorerà nel tempo (per esempio, il debito non dovrebbe eccedere il 40-50% del limite di credito su ciascuna carta di credito). In più, se si osserva attentamente e si paragonano delle informazioni ottenute da ciascuno delle tre agenzie di analisi di credito, si possono trovare alcuni discrepanze e a volte anche degli errori. Disputare tali discrepanze potrebbe risultare in un aumento significativo del punteggio di credito nel giro di 3-6 mesi. Si può fare questo sia soli, o con l’ aiuto di professionisti specializzati nella riparazione del credito.

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C'è una differenza tra il finanziamento di un condominio o di appartamento coop?

A differenza di un condominio o di una casa, comprare una coop significa comprare delle azioni della corporazione che possiede l'edificio. Poiché una coop non è formalmente considerata una proprietà reale, il tipo di finanziamento fornito è un prestito ed non un mutuo. Non ci è differenza nel processo di approvazione – è comunque sempre basato sul punteggio di credito. Comunque, alcuni dei benefici che si hanno nell’ acquisto di una coop stanno nell'assenza di un mutuo. Questo significa che si possono evitare costi di registrazione del mutuo, assicurazione e tasse sul mutuo e questo risulta in costi di chiusura piu’ contenuti ed una struttura di tassazione diversa per l'acquirente.

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A quanto ammonta in genere un deposito in contanti?

La classificazione di credito del mutuatario influenzerà l’ammontare di contante richiesto banca richiede come acconto o deposito – di solito l’ammontare e’ il 10-30% del prezzo d'acquisto. A New York, molti edifici coop e condomini hanno determinati requisiti minimi per l’ acconto/deposito, che è generalmente 10-20%.

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Che è il tipo di mutuo e’ migliore per me?

Il mercato americano offre molte opzioni di finanziamento per gli investitori in proprietà immobiliare. Quando gli specialisti danno consigli sul tipo di mutuo, tengono in considerazione molti fattori, tra cui:

- Le Sue possibilità finanziarie – reddito, punteggio di credito, ammontare che si può pagare come acconto, risparmi e altre equità, ecc.;

- Attuali tassi d’ interesse e tendenze di mercato finanziario;

- I progetti a lungo termine sulla proprietà (oltre i 5-7 anni).


Un mutuo ammortizzato è una configurazione di ipoteca standard. In un mutuo ammortizzato, il pagamento degli interessi più il principale (l'ammontare del prestito) sono ammortizzati nel corso della vita del prestito. L'ammontare dovuto più il principale è diviso in uguali rate mensili che diventano il pagamento mensile. Ogni volta che si fa un pagamento, una parte di questo copre l'interesse e un altra parte va verso il principale. All'inizio del "programma di ammortizzamento", il pagamento mensile è soprattutto applicato sugli interessi. Pi avanti una più grande porzione dei pagamenti sarà applicata verso il principale del mutuo.


I due tipi più comuni di mutuo sono un a tasso fisso e a tasso variabile.


Un mutuo a tasso fisso è il prodotto di finanziamento casa più popolare. Come implica il nome, l'interesse su questo mutuo è indipendente dal mercato finanziario.


Un mutuo a tasso variabile è collegato agli indicatori del mercato finanziario, come per esempio buoni del tesoro. L'interesse per questo tipo di mutui non va di sotto il tasso preferenziale (fissato al tempo del contratto di mutuo) ed ha il tasso Massimo, "cappuccio" che non può essere superato. A volte questo mutuo comincia con un tasso di interesse basso che rimane fisso per un certo periodo di tempo (di solito tra 5-10 anni), e poi viene aggiustato.


Un mutuo solo interessi prevede che il mutuatario paghi soltanto l'interesse durante un periodo specifico di tempo (di solito da 5 a 10 anni). Durante quel periodo di tempo, il principale è ridotto soltanto se il mutuatario paga più dell’ ammontare minimo. Questo è ideale per gli investitori che progettano rivendere la proprietà nel breve termine.


Un mutuo ad ammortizzamento Negativo è come un mutuo solo interessi, con la sola differenza che consente al mutuatario di pagare soltanto una porzione dell'interesse mensile. Il resto dell'interesse dovuto è aggiunto al principale, aumentando l'ammontare da pagare. Questo tipo di mutuo è un'opzione sensata per gli investitori a breve termine in un mercato in apprezzamento.


Un mutuo Zero-Down consente all'acquirente di prendere 100% del finanziamento per una casa. Alcuni prestatori pagano anche parte dei costi di chiusura per acquirenti qualificati. Comunque, come regola generale, un acconto più basso significa tassi di interesse più alti, il che rende il prestito più costoso a lungo andare.


Un mutuo Balloon comincia con pagamenti mensili bassi che sono fissi per I primi 5 - 7 anni. Il pagamento Balloon finale, che rappresenta la differenza, è dovuto alla fine di questo termine. Questo tipo di mutuo è migliore per gli acquirenti che progettano di vendere la loro proprietà prima della fine del termine, o che possono permettersi un pagamento finale grande.


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Evans e’ lieta di fornire riferimenti specialisti in mutui che possono aiutare a descrivere i dettagli tecnici per fare una domanda di mutuo casa e per dare consigli sul finanziamento migliore ai vostri bisogni.

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