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La Vostra guida all’acquisto di un immobile a New York
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La Vostra guida all’acquisto di un immobile a New York

La Vostra guida all’acquisto di un immobile a New York


Di seguito troverete le risposte alle domande più frequenti da parte dei nostri clienti. Non è possibile condensare in una sola pagina tutte le sfumature e le peculiarità del mercato immobiliare newyorkese. Saremo lieti, tuttavia, di occuparci delle vostre esigenze individuali, rispondendo a ogni domanda riguardante affitto, acquisto o vendita di un immobile a New York, offrendovi la nostra consulenza professionale durante l’intero percorso.

Se siete negli Stati Uniti, potete contattarci chiamando il numero +1 (212) 343-0600. In Gran Bretagna il nostro numero è +44 (20) 8002-9605, invece in Russia è +7 (495) 232-6703. I nostri consulenti immobiliari saranno lieti di assistervi.


Uno straniero può acquistare un immobile a New York (e, in generale, negli Stati Uniti)? Leggi

Qual è la differenza tra edifici Co-op e Condo? Leggi

Un investitore straniero può comprare un immobile in un Co-op? Leggi

Che cos’è un Condo? Leggi

Quali spese avrò come proprietario di un immobile a New York? Leggi

Ho trovato un edificio che gode di agevolazioni fiscali. Cosa vuol dire? Leggi

Quali sono i costi di chiusura (Closing Costs) per un acquirente? Leggi

Posso fare un mutuo per un immobile a New York, anche se non risiedo negli Stati Uniti? Leggi

Conviene fare un mutuo? Leggi

A carico di chi sono le spese di intermediazione immobiliare a New York? Leggi

Come posso trovare un immobile da acquistare a New York? Leggi

Spesso chi vende ha già un agente immobiliare. Anch’io, come compratore, devo averlo? Leggi

Come posso controllare il titolo di proprietà per verificare che l’acquisto sia legale e sicuro? Leggi

Come si registrano i diritti di proprietà? Leggi

Quali sono le fasi principali di una compravendita a New York? Leggi

Vorrei comprare un immobile a New York, per poi darlo in affitto. Potete aiutarmi? Leggi

Qual è l’andamento attuale del mercato immobiliare? I prezzi saliranno o scenderanno? Leggi



Uno straniero può acquistare un immobile a New York (e, in generale, negli Stati Uniti)?

Negli Stati Uniti non ci sono restrizioni per l’acquisto di immobili da parte di stranieri. Gran parte degli immobili di New York è di proprietà di cittadini o società stranieri. Per alcune tipologie di immobili, come, ad esempio, i Co-op o altri particolari tipi di case, è necessario presentare la dichiarazione dei redditi negli Stati Uniti, e ciò rende difficile o impossibile l’acquisto a coloro che non pagano le tasse in questo Paese. Tuttavia, ci sono altre tipologie di immobili, ad esempio condomini e townhouse, che non hanno queste restrizioni e sono molto popolari tra gli acquirenti stranieri.

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Qual è la differenza tra edifici Co-op e Condo?

I Co-op sono cooperative proprietarie di un intero edificio. Comprando in un Co-op, acquisite una quota in una cooperativa, proporzionale alla grandezza dell’appartamento, e ne diventate soci insieme ai vostri vicini. Invece di possedere un immobile, siete titolari di un “contratto di locazione della proprietà”.

I Condo (Condominium) sono immobili in cui il titolare possiede una proprietà e una quota proporzionale delle parti comuni.

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Un investitore straniero può comprare un immobile in un Co-op?

I Co-op rappresentano circa il 75-80% del mercato immobiliare newyorkese. Gli edifici Co-op (società cooperative che li posseggono) sono amministrati da appositi consigli Co-op, che prendono tutte le decisioni importanti riguardanti l’edificio, stabiliscono regole e direttive. Inoltre, il consiglio approva ogni potenziale acquirente.

Per vari motivi, non è semplice per uno straniero acquistare un appartamento in un edificio Co-op.

  1. L’approvazione di un potenziale acquirente richiede settimane o mesi, ed è un processo notoriamente difficile. La maggior parte dei Co-op accetta solo acquirenti con lavoro a New York, che paghino le tasse negli Stati Uniti e che in questo Paese abbiano anche buone referenze bancarie. La legge non prevede che si debbano fornire motivazioni del rifiuto di un potenziale acquirente.
  2. Spesso ci sono restrizioni sull’ammontare del finanziamento che un acquirente può utilizzare (per esempio, non può essere superiore a una determinata percentuale del valore dell’immobile).
  3. Quasi tutti i Co-op limitano la possibilità di subaffittare il vostro appartamento, rendendo così questo investimento meno interessante. Di solito, gli appartamenti in Co-op non possono essere dati in affitto o possono esserlo per 1 o 2 anni, solo dopo che il proprietario abbia vissuto nell’appartamento per un certo periodo di tempo.
  4. I Co-op controllano l’uso che fate del vostro appartamento, per esempio nel caso vogliate avere ospiti o fare ristrutturazioni.
  5. Se vendete (o affittate, nel caso ciò sia permesso) un co-op, il vostro acquirente dovrà essere sottoposto all’approvazione del consiglio Co-op, riducendo così il numero dei compratori e, di conseguenza, il prezzo del vostro investimento.
  6. Per evitare speculazioni, ci sono spesso tasse sulla rivendita di un co-op.

Tutte queste misure servono per proteggere gli altri membri della cooperativa e garantire che il nuovo acquirente sia finanziariamente stabile, sia sempre in grado di pagare i costi mensili di manutenzione, le migliorie e le spese per l’edificio. Inoltre, i residenti di un co-op spesso considerano il loro edificio alla stregua di un club esclusivo e vogliono essere sicuri che il loro edificio attragga solo un certo tipo di persone, che non creino disagio agli altri residenti.

Il prezzo di acquisto della maggior parte dei Co-op è inferiore del 10-20% rispetto al prezzo dei Condo. Le spese mensili, al contrario, sono leggermente più alte e includono le spese condominiali, i costi di manutenzione, tasse di proprietà, la propria quota di debito ipotecario, nel caso l’edificio abbia un mutuo ipotecario. Oltre agli interessi sul proprio prestito, i membri co-op possono detrarre dal reddito imponibile la propria parte di tassa di proprietà.

I co-op possono essere interessanti per chi sia intenzionato ad adibirli a prima casa o a pied-à-terre. La maggior parte dei co-op sono edifici antichi (prebellici) con splendidi particolari d’epoca, camini, soffitti alti, stucchi e, a volte, un giardino privato.

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Che cos’è un Condo?

Circa il 25% degli edifici residenziali a Manhattan sono Condo e il loro numero sta rapidamente crescendo. I condomini (Condo) sono edifici multifamiliari nei quali si è proprietari dell’appartamento e della corrispondente quota di area comune. È una tipica forma di proprietà immobiliare. A differenza dei Co-op, nei condomini ci sono restrizioni minime su chi può essere proprietario o su come usare la proprietà. Nei condomini sono benvenuti gli investitori stranieri, è permesso usare la proprietà come pied-à-terre o come investimento, con la possibilità di darla in affitto per quanti anni si desidera.

Per amministrare l’edificio, il condominio ha di solito un consiglio, un organo elettivo composto da proprietari e inquilini dell’edificio. Esiste una procedura di approvazione, da parte del consiglio, di ogni potenziale acquirente, ma è solo una formalità.

I Condo sono più cari dei Co-op, soprattutto per la più alta liquidità di questo tipo di investimento. Sono più facili da comprare e da vendere rispetto ai Co-op. Di conseguenza, i condomini sono un’opzione più interessante per i compratori esteri.

Negli ultimi anni sono stati costruiti molti condomini a New York. Molti vecchi edifici vengono restaurati e trasformati in condomini. Inoltre, molti condomini di recente costruzione beneficiano di sgravi fiscali a 10-25 anni, assicurando così un notevole risparmio in termini di tasse. In più, molti nuovi edifici offrono comfort eleganti e moderni, finestre a tutta parete, ristrutturazioni appena realizzate e servizi di alta qualità.

Saremo lieti di mostravi entrambe le tipologie di immobili e aiutarvi a fare la scelta migliore!

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Quali spese avrò come proprietario di un immobile a New York?

Come proprietari di un immobile negli Stati Uniti dovrete pagare le tasse di proprietà e le spese mensili di gestione delle parti comuni. In base al tipo e alla grandezza della proprietà, le tasse possono variare da poche centinaia a diverse migliaia di dollari all’anno. Alla stesso modo, anche le spese di gestione possono variare da duecento dollari fino ad alcune migliaia di dollari al mese, in base a tipologia e dimensioni della proprietà, alla posizione e ai servizi aggiuntivi a disposizione. Più servizi ci sono, più alti sono i costi mensili di gestione.

Come proprietari, potete detrarre alcune di queste spese. Il proprietario (la persona che ha effettivamente pagato la tassa di proprietà) può detrarre la tassa di proprietà dal reddito imponibile entro lo stesso anno. I proprietari di un co-op possono detrarre parte delle loro spese condominiali mensili, in quanto includono, fra le altre cose, il pagamento degli interessi sul mutuo del co-op.

Se siete investitori, la maggior parte delle vostre spese si possono detrarre lo stesso anno. Sia le spese condominiali che la tassa di proprietà sono considerate alla stregua di spese di gestione per quello stesso anno e possono essere detratte. In tal caso, consultate il vostro consulente fiscale. Maggiori informazioni sono disponibili nella nostra sezione dedicata alle tasse.

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Ho trovato un edificio che gode di agevolazioni fiscali. Cosa vuol dire?

La città di New York ha adottato diverse misure per incentivare la costruzione di nuovi edifici e l’ampliamento dei quartieri. Fino a poco tempo fa, la maggior parte dei condomini rientrava in uno dei programmi di esenzione fiscale. Il programma ha interessato non solo le nuove costruzioni, ma anche alcuni tipi di conversione o trasformazione di edifici esistenti. In generale, se l’edificio è stato ristrutturato o convertito, il programma di riduzione fiscale è conosciuto come J-51. Se l’edificio è nuovo, è denominato 421-A o 421-G.

Il programma più comune, il 421-A, prevede una graduale detrazione fiscale in 10 anni. La tassa di proprietà aumenta del 20% ogni due anni, fino alla fine delle agevolazioni.

L’esenzione segue il seguente schema:

1° anno: detrazione del 100%
2° anno: detrazione del 100%
3° anno: detrazione dell’80%
4° anno: detrazione dell’80%
5° anno: detrazione del 60%
6° anno: detrazione del 60%
7° anno: detrazione del 40%
8° anno: detrazione del 40%
9° anno: detrazione del 20%
10° anno: detrazione del 20%
Dall’11° anno in poi: pagamento per intero della tassa.

Un’altra variante è il programma 421-G, che prevede agevolazioni fiscali per le costruzioni a sud di Murray Street, nel Financial District di Manhattan. Le proprietà situate in quest’area godono di sgravi fiscali per 14 anni. Di solito, la detrazione è fissa nei primi 8 o 10 anni e va via via diminuendo di anno in anno, fino alla fine del quattordicesimo anno.

Alcune costruzioni godono di sgravi fiscali per periodi più lunghi: 15, 20 o 25 anni. Fattori determinanti sono la posizione geografica, l’utilizzo di prestiti e sovvenzioni governative, la disponibilità nell’edificio di appartamenti a prezzo accessibile.

I consulenti Evans vi illustreranno tutti i dettagli sulla situazione fiscale della proprietà da voi scelta.

Per favore, leggi le tasse riguardo il mondo immobiliare a New York

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Quali sono i costi di chiusura (Closing Costs) per un acquirente?

I costi di chiusura sono spese aggiuntive di cui si devono far carico sia l’acquirente che il venditore durante la transazione immobiliare. Le spese di chiusura a New York variano dall’1% all’8% del prezzo di vendita.


* Le spese a carico dell’acquirente comprendono le spese legali, l’imposta di registrazione, le tasse federali, statali e comunali. Devono essere pagate prima o al momento della chiusura della transazione e sono da aggiungere all’acconto iniziale. Tenete presenti questi costi nella pianificazione di un acquisto. Di seguito, troverete una descrizione dettagliata delle spese.


* Se state comprando un condominio di nuova costruzione (a New York si dice “comprare da uno sponsor”), dovrete pagare: la tassa sul passaggio di proprietà della città di New York, pari all’1% per le proprietà fino a $499.999 e all’1,425% per quelle superiori a $499.999; la tassa sul passaggio di proprietà dello Stato di New York, pari allo 0,4% del prezzo di vendita. Inoltre, bisogna aggiungere le spese legali del venditore, pari a circa $1500-$2500.


* È essenziale stipulare l’assicurazione sul titolo di proprietà (Title insurance) per proteggere i vostri diritti di proprietà da pretese di terzi per tutta la durata del possesso. Il costo è di circa $450 ogni $100.000 del prezzo dell’immobile.


* Se l’immobile costa più di $1.000.000, dovrete pagare anche la tassa di lusso (Mansion Tax), pari all’1% del prezzo dell’immobile.


* Molti edifici richiedono il pagamento di spese aggiuntive, quali spese di registrazione: $200 in su; spese per l’amministratore: $250-$500; cauzione: $500-$1500.


* È necessario rivolgersi a un avvocato per la revisione di tutti i documenti. Questa spesa parte va dai $2500 ai $5000, a seconda della complessità della transazione. Inoltre bisogna aggiungere le spese di registro, a partire da $500.


* Se volete richiedere un mutuo per acquistare l’immobile, le spese di chiusura aumentano. Le spese per l’accensione del mutuo ipotecario variano dallo 0,5% al 3% del valore del prestito. Le spese relative al mutuo includono: la verifica dei diritti di pegno, pari a circa $300-$400; altre spese bancarie (deposito di garanzia, assicurazione del proprietario) per $400-$1200; l’assicurazione del titolo del mutuo, che costa $200 ogni $100.000 del valore dell’immobile; la tassa sul mutuo, pari all’1,8% del prestito, per prestiti inferiori a $499,999, e pari all’1,925%, per prestiti superiori a $499,999. Inoltre, dovrete pagare da $500 in su per la valutazione dell’immobile, $30-$100 per il rapporto sulla solvibilità del richiedente, altri $500 e più per la richiesta di mutuo. Infine, ci sono solitamente le spese legali della banca, di circa $100-$1500.


Nella sezione dedicata alle spese di chiusura, potrete fare una valutazione approssimativa dei costi.


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Posso fare un mutuo per un immobile a New York, anche se non risiedo negli Stati Uniti?

È possibile ottenere finanziamenti per non residenti negli Stati Uniti. Diverse banche hanno programmi speciali per non residenti. Di solito, un non residente deve essere in grado di finanziare fino al 65-75% di una somma fino a 1 milione di dollari e il 60% di una somma tra 1 e 2 milioni di dollari.

Per ottenere un mutuo, un non residente deve presentare:

  • visto valido per gli Stati Uniti o copia del passaporto
  • 4 referenze di solvibilità da parte di importanti istituti di credito (la vostra banca, il vostro commercialista o ragioniere, la compagnia di assicurazioni)
  • certificazione di mutui o affitti per gli ultimi 12 mesi
  • certificazione di solvibilità per la chiusura (potete calcolare le spese di chiusura usando il nostro calcolatore)
  • certificazione del datore di lavoro

Alcune banche possono richiedere meno documenti, ma tassi di interesse più alti. Saremo lieti di consigliarvi diversi specialisti che troveranno le migliori soluzioni di finanziamento per il vostro acquisto.

Informazioni sui mutui negli Stati Uniti


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Conviene fare un mutuo?

Il finanziamento è uno strumento chiave per un investimento di successo. Non solo vi permette di acquistare immobili altrimenti al di là della portata del vostro budget, ma aumenta considerevolmente il profitto sul vostro contante. Il finanziamento ha dei vantaggi fiscali per l’investitore, essendo gli interessi sul mutuo detraibili per un acquisto/locazione di un immobile. Allo stesso tempo, aumentano i rischi: per proteggere il vostro investimento è necessario poter coprire le rate del mutuo.

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A carico di chi sono le spese di intermediazione immobiliare a New York?

Non ci sono commissioni a carico dell’acquirente per l’intermediazione Evans.

Nel mercato immobiliare residenziale, il venditore paga le spese di intermediazione, che saranno in seguito divise tra i consulenti immobiliari del compratore e del venditore. Questa regola, di solito, si estende anche alle transazioni di immobili commerciali. Di conseguenza, l’acquirente non paga le spese di intermediazione immobiliare a New York.

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Come posso trovare un immobile da acquistare a New York?

Il modo migliore per orientarsi nel mercato immobiliare newyorkese è quello di affidarsi a un agente immobiliare qualificato, che rappresenti i VOSTRI interessi. Benché molte informazioni siano reperibili anche grazie alla stampa e a internet, gli agenti immobiliari hanno accesso ad ancora più informazioni, tra cui gli ultimi aggiornamenti, per non parlare della loro grandissima esperienza e conoscenza.

Evans Real Estate è membro del Real Estate Board di New York e del National and New York Realtor Organizations, che ci permette di avere accesso a tutto il mercato immobiliare di New York, a tutte le proprietà inserite da ogni broker di New York. Per questo motivo, a differenza di molti agenti immobiliari europei, i consulenti Evans possono mostrarvi TUTTE le proprietà disponibili sul mercato.

Trovare una casa o un buon investimento può essere veramente impegnativo e può richiedere molto tempo. Trarrete chiari vantaggi da consigli e aiuti di professionisti. Inoltre, il database degli agenti Evans vi fornisce informazioni sulla storia delle vendite e dei prezzi di affitto, dati aggiornati e comparabili su ogni proprietà o area.

Programmare gli appuntamenti con diversi agenti, ricercare gli immobili, trovare tutti i dettagli sull’edificio e sulle norme specifiche, sui requisiti e sulle procedure di approvazione, non è semplice come potrebbe sembrare. Durante questo lungo percorso, dovrete prendere molte decisioni, tra cui la scelta di diversi specialisti (avvocati, società di credito ipotecario) e presentare informazioni personali e finanziarie.


A New York il compratore non paga le spese per il proprio agente immobiliare. Le commissioni per l’intermediazione immobiliare sono a carico del venditore!


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Spesso chi vende ha già un agente immobiliare. Anch’io, come compratore, devo averlo?

Avendo un proprio agente immobiliare, potrete risparmiare tempo, avere accesso a tutto il mercato immobiliare di New York e ricevere la migliore assistenza possibile. La compravendita di un immobile è una transazione complicata, che richiede settimane o mesi. Richiede la partecipazione di molti professionisti: avvocati, mediatori di ipoteca (mortgage broker), specialisti di diritto di proprietà, architetti, periti, periti stimatori (appraiser), ognuno dei quali ha uno specifico compito. Coordinare un gruppo così eterogeneo richiede grande impegno e può trasformarsi in un incubo, specialmente se siete professionisti impegnati.

Benché la maggior parte dei venditori sia rappresentata da un agente immobiliare, non averne a sua volta uno non assicura la tutela dei vostri interessi. Avere un proprio agente immobiliare può essere inestimabile. Un solo passo sbagliato può far concludere un affare, bloccarlo o costarvi spese aggiuntive. L’agente immobiliare del venditore non può contrattare per abbassare il prezzo o fare sconti al compratore, poichè ciò va contro gli obblighi contrattuali e fiduciari nei confronti del venditore.


Non dimenticate che non ci sono commissioni di intermediazione immobiliare a carico del compratore. Le spese di intermediazione immobiliare del compratore e del venditore sono a carico di quest’ultimo.

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Come posso controllare il titolo di proprietà per verificare che l’acquisto sia legale e sicuro?

Per organizzare la compravendita, sia il venditore che il compratore si rivolgono ad avvocati, che negoziano il contratto (accordo preliminare, nel corso del quale si versa un anticipo), si occupano della ricerca della titolarità dei diritti immobiliari, dei diritti di pegno e delle infrazioni riguardo all’edificio, ecc.

Altri professionisti, di cui potreste aver bisogno, comprendono periti stimatori (appraiser), che determinano il valore equo di mercato della proprietà; periti, che controllano le condizioni della proprietà e le sue caratteristiche tecniche; architetti, che determinano l’esatta dimensione della proprietà e ne prendono le misure; mediatori di ipoteca (mortgage broker), che aiutano ad ottenere un mutuo ipotecario.

Il vostro agente Evans sarà lieto di consigliarvi avvocati, periti estimatori, specialisti di mutuo e altri professionisti che potranno aiutarvi nell’acquisto del vostro immobile.

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Come si registrano i diritti di proprietà?

La registrazione del titolo con le informazioni sul nuovo proprietario è parte integrante della chiusura e se ne fa carico, di solito, l’avvocato del compratore che presenterà i documenti al Registro di New York. Al momento dell’acquisto, tutti i documenti del titolo sono fotografati, fotocopiati e schedati, in modo da poter essere reperiti e esaminati da chi ne faccia richiesta.

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Quali sono le fasi principali di una compravendita a New York?


Fase 1: Preparazione

Prima di iniziare il vostro viaggio nel mercato immobiliare di New York, sarà utile essere già preparati. In tal modo, quando troverete quello che stavate cercando, potrete far vostra la casa dei vostri sogni in maniera veloce e sicura.

  1. Se pensate di chiedere un finanziamento, dovreste rivolgervi, ancor prima di iniziare la ricerca di un immobile, a un mediatore di ipoteca (mortgage broker) o a una società di credito ipotecario (mortgage banker) per un’approvazione preliminare di un prestito. Ciò non solo vi aiuterà a fare una valutazione dei costi, ma farà di voi dei compratori più attraenti e vi aiuterà a contrattare un prezzo migliore.
  2. A New York è necessario avere un avvocato che possa esaminare il vostro contratto e proteggere i vostri interessi durante la transazione. Se non ne avete uno, saremo lieti di consigliarvene diversi, tra cui quelli che parlano la vostra lingua. È superfluo sottolineare quanto sia importante scegliere un avvocato di cui avere fiducia e con cui sentirsi a proprio agio.
  3. È utile consultarsi con un bravo consulente fiscale che vi aiuti a elaborare un piano di acquisto che faccia al caso vostro. Il debito d’imposta varia per residenti e non residenti negli Stati Uniti, così come nel caso acquistiate una casa per uso proprio o come investimento. Per questi motivi, è meglio rivolgersi a bravi esperti fiscali, fiscalisti o commercialisti.
  4. Infine, dovete preparare i mezzi finanziari e, soprattutto, un 10% di acconto sul vostro acquisto, in modo da averli già a disposizione quando ne avrete bisogno. Potete valutare se aprire un conto bancario negli Stati Uniti, nel caso non ne abbiate uno, oppure di trasferire il denaro su un conto presso il vostro avvocato.


Fase 2: Ricerca della proprietà e offerta

Ogni acquisto comincia con la selezione. Dopo aver visto gli immobili e selezionato quello che preferite, dovete fare un’offerta per comprarlo. Questa offerta non è vincolante e potete farne più di una per trovare il giusto affare. Tuttavia, i costruttori di nuove costruzioni di lusso (detti sponsor) sono poco propensi a contrattare il prezzo e, di solito, vogliono vendere l’immobile al prezzo richiesto. Il vostro agente Evans vi sarà sempre accanto e farà del proprio meglio per farvi ottenere il prezzo più basso e il migliore affare!

Appena il venditore accetterà l’offerta, l’agente o l’avvocato del venditore invierà il contratto e il regolamento dell’edificio (o il suo progetto, nel caso di una nuova costruzione) all’avvocato del compratore per la revisione.


Fase 3: Contrattazione e firma

Il vostro avvocato avrà bisogno di 5-10 giorni lavorativi per esaminare il contratto (l’avvocato del venditore vi dirà quali sono i tempi massimi). Finché il contratto non sarà firmato, il venditore può decidere di continuare a mostrare l’immobile e accettare un’offerta più alta.

I termini del contratto sono molto importanti e stabiliscono tutti i dettagli del futuro acquisto. Insieme al vostro avvocato dovete controllare attentamente il contratto, per capire i rischi e gli impegni che state per assumere.

Appena firmato il contratto, bisogna versare un anticipo del 10%. Quindi, dovete assicurarvi di avere a disposizione questa somma negli Stati Uniti. Un modo è quello di girare la somma al vostro avvocato negli Stati Uniti o, se preferite, potete aprire un conto bancario negli Stati Uniti.

Questo anticipo viene custodito nel conto dell’avvocato del venditore. Di solito, non è rimborsabile, nel caso il compratore non proceda con l’affare. Potete, comunque, discutere alcune condizioni del contratto, in modo tale da poter ricevere indietro l’anticipo. Una di queste condizioni è l’imprevisto del mutuo, una clausola che garantisce la restituzione dell’acconto nel caso il compratore non possa ottenere il finanziamento a determinate condizioni. È compito del vostro avvocato negoziare questa clausola, benché pochi venditori siano d’accordo nell’includerla.


Fase 4: Approvazione del consiglio del Coop o Condo

L’approvazione del consiglio è probabilmente la parte più spiacevole di una compravendita immobiliare a New York. È una procedura che non può essere evitata, anche se state comprando un appartamento nel condominio più ospitale.

Dovrete mettere insieme un dossier completo contenente molte informazioni personali e finanziare, tra cui la dichiarazione dei redditi, il rendiconto bancario, le referenze personali e lavorative, e così via.

L’approvazione del consiglio del Co-op è un procedimento rigoroso e, di solito, prevede anche un colloquio.

L’approvazione del consiglio del Condo segue le stesse procedure e richiede la stessa mole di documenti. Tuttavia, solitamente è una formalità.


Fase 5: Preparazione e chiusura

Dopo la firma del contratto, avete ancora tempo a disposizione per ottenere un finanziamento e fare ulteriori ricerche sullo stato giuridico e sulle sue condizioni. È il momento in cui bisogna fare la perizia e la valutazione dell’immobile, necessarie per ottenere il mutuo ipotecario. Il vostro avvocato esaminerà i documenti, farà la ricerca della titolarità dei diritti immobiliari, controllerà i diritti di pegno e le infrazioni.

Se fate richiesta di un mutuo, la vostra banca controllerà tutta la vostra documentazione fiscale e patrimoniale, e la documentazione finanziaria dell’edificio. Quando tutto sarà in ordine, la vostra banca verserà l’intero ammontare del prestito sul conto presso il vostro avvocato.

Allo stesso tempo, il vostro acconto e le vostre spese di chiusura saranno versati su un conto di garanzia presso il vostro avvocato, che farà da garante fino alla chiusura della compravendita.

Il giorno precedente la chiusura, dovrete controllare la vostra nuova proprietà per assicurarvi che le sue condizioni rispettino gli accordi e le aspettative.


Fase 6: Chiusura

La chiusura è una reale transazione di compravendita che, di solito, richiede diverse settimane, a partire dalla firma del contratto. È il momento in cui tutte le parti coinvolte nella transazione (venditore e compratore, avvocato del venditore e del compratore, avvocato della banca, rappresentante dell’assicurazione sul titolo di proprietà, ecc) si incontrano per firmare la documentazione finale e fare tutti i pagamenti.

Al momento della chiusura, il vostro avvocato effettuerà tutti i pagamenti, tra cui il versamento al venditore, le tasse, le commissioni, l’assicurazione sul titolo di proprietà, e così via.

A sua volta, il compratore riceverà il nuovo titolo di proprietà comprensivo di assicurazione e, naturalmente, le chiavi del nuovo appartamento. Congratulazioni!

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Vorrei comprare un immobile a New York, per poi darlo in affitto. Potete aiutarmi?

Se siete intenzionati a investire in un immobile a New York e a darlo in affitto, saremo lieti di assistervi e seguirvi durante l’intero percorso. Vi troveremo un affittuario idoneo e affidabile, vi assisteremo nella firma del contratto, assicurandoci che il locatario entri nell’appartamento e paghi l’affitto puntualmente. Inoltre, pagando una piccola commissione, ci occuperemo di pagare le vostre bollette e di assicurarci che le spese condominiali e le tasse siano pagate regolarmente.

Il mercato degli affitti a New York è buono, perciò non sarà difficile trovare un locatario. Gli immobili sfitti sono pochi e gli affitti sono saliti in maniera costante negli ultimi anni. Vi ricordiamo che la maggior parte degli edifici di New York permette solo contratti di locazione a lungo termine, dai 12 mesi in su. Ci sono diversi edifici che consentono contratti di locazione mese per mese. I consulenti Evans saranno lieti di consigliarvi un edificio che meglio si addica alle vostre esigenze.

Potete utilizzare l’entrata del canone di affitto per coprire tasse, spese condominiali mensili e parte delle spese del mutuo. A New York non è semplice coprire del tutto le rate del mutuo e le spese con i soli ricavi dell’affitto.

Per favore, leggi le tasse riguardo il mondo immobiliare a New York

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Qual è l’andamento attuale del mercato immobiliare? I prezzi saliranno o scenderanno?

Benché fare previsioni per il futuro non sia un’impresa facile, ci sono tendenze e fattori che influenzano l’andamento del mercato. Possiamo esaminare queste tendenze e prendere in considerazione l’attuale posizione del mercato.

La prospettiva o la realtà di una recessione influisce sull’abbassamento dei prezzi del mercato immobiliare e sulla perdita di fiducia del consumatore. Se, in generale, questo è negativo per il mercato, alcuni segmenti ne sono influenzati in maniera diversa. Gran parte del mercato immobiliare di Manhattan è accessibile solo a compratori benestanti, per i quali gli immobili non sono la sola fonte di ricchezza e risparmio. Benché questo segmento non sia immune alla generale tendenza negativa dell’economia, è meno sensibile ai prezzi. È improbabile che i compratori di Manhattan, che possono pagare (o ricevere un mutuo) circa $1000-$1500 per piede quadrato, abbiano investito i loro ultimi risparmi nel mercato immobiliare e, per questo motivo, è meno probabile che cambino il loro stile di vita e decidano di vendere.

L’abbassamento dei tassi d’interesse rende più accessibile il mutuo, contribuendo così all’aumento dei prezzi o al suo mantenimento. Non è chiaro se l’abbassamento dei tassi d’interesse renderà accessibile il mutuo tanto da aumentare notevolmente il numero dei compratori. Per chi sta pensando di comprare, questo è un buon incentivo per farlo adesso.

I seguenti fattori sono più rilevanti per il mercato dei condomini e, quindi, più importanti per gli investitori in generale, per gli investitori stranieri in particolare.

Nel mercato residenziale newyorkese solo i condomini sono facilmente accessibili agli investitori stranieri e sono facili da trattare per gli investitori locali. Questi immobili sono solo il 25% circa di tutte le abitazioni residenziali di New York. Questi limiti hanno contribuito al costante aumento dei prezzi dei condomini nel 2006 e 2007, che hanno superato notevolmente i risultati di mercato. Riteniamo che questa tendenza continuerà il prossimo anno.

Inoltre, il dollaro debole aumenta l’interesse da parte di chi possiede altre valute più forti verso il mercato immobiliare newyorkese. La forte domanda straniera favorirà la crescita del mercato dei condomini e, insieme all’abbassamento dei tassi d’interesse, potrebbe contribuire all’aumento dei prezzi.

Laws and cooperative agreements vary.

Per favore, leggi le tasse riguardo il mondo immobiliare a New York

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