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La fiscalité immobilière
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Tout savoir sur la fiscalité immobilière

Since the US law is based on precedents rather than on a set of strict rules, inherited from the Roman law in continental Europe, there are often more than one possible view on the same issue. Several lawyers and accountants might have different, even conflicting opinions on the same subject. When choosing professional counsel, try to meet more than one lawyer or accountant/tax consultant. That way you'll be able to choose a professional, whose arguments make sense to you and whom you trust the most.

Below please find one of the opinions on the subject of tax implications of real estate ownership in New York:


Quelles sont les taxes sur le produit d’une vente immobilière ? Lire


Quelles sont les taxes sur le produit de la vente d’un bien d’investissement pour un résident fiscal des Etats-Unis? Lire


Quelles sont les taxes sur la vente d’une habitation (résidence principale) pour un résident fiscal des Etats-Unis? Lire


Quelles sont les taxes sur le produit d’une vente pour un non-résident? Lire


Est-il intéressant d’acquérir un bien immobilier au nom d’une société américaine? Lire


Existe-t-il des avantages fiscaux à prendre une hypothèque? Lire


Qu’est-ce qu’un like-kind exchange? Lire




Quelles sont les taxes sur le produit d’une vente immobilière ?
A New York, le produit de la vente d’un bien immobilier est taxé différemment s’il s’agit de votre habitation (résidence principale) ou d’un bien d’investissement, et si vous êtes résident fiscal aux Etats-Unis ou à l’étranger.


En règle générale, une augmentation de la valeur de n’importe quel bien immobilier, possédé au moins un an, est taxée comme une plus-value. Le calcul des gains et des pertes est facile:


Gains/Pertes = Montant obtenu [Prix de vente – Frais de vente] – Frais d’acquisition [Coût+Travaux]


Les frais de clôture et les frais de dossier du prêt doivent être ajoutés aux coûts d’investissement du bien et déduits lors de la vente.


Ceux qui ont fait de leur bien un usage d’habitation bénéficient d’exonérations fiscales. Les investisseurs étrangers sont soumis à des retenues supplémentaires. Nous donnons ci-après le détail de ces situations à titre indicatif, n’hésitez pas à consulter votre comptable ou votre conseiller fiscal qui vous éclairera plus précisément sur votre cas.

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Quelles sont les taxes sur le produit de la vente d’un bien d’investissement pour un résident fiscal des Etats-Unis?
Lors de la vente d’un bien d’investissement, c’est la plus-value qui est imposée. L’impôt fédéral sur la plus-value pour les biens immobiliers détenus plus d’un an par les résidents fiscaux des Etats-Unis est actuellement de 15 %. Les taxes de l’Etat et de la ville de New York représentent environ 10 % supplémentaires.

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Quelles sont les taxes sur la vente d’une habitation (résidence principale) pour un résident fiscal des Etats-Unis?
Si vous êtes résident fiscal aux Etats-Unis et possédez un bien dont vous avez fait votre résidence principale 2 ans au moins sur les 5 dernières années, vos gains ne sont pas imposé, à conditions qu’ils n’excèdent pas 250 000 $ pour un célibataire et 500 000 $ pour des époux faisant une déclaration commune. Il n’est pas nécessaire de signaler ce revenu si les gains sont exclus dans leur totalité. Cependant il existe quelques restrictions à cela.


Dans certaines circonstances, lorsque certains critères de propriété ne sont pas remplis, le montant non imposable peut être réduit. Par exemple, si votre logement n’a été votre résidence principale qu’un peu moins de deux ans, parce que vous avez été amené à déménager, pour des raisons professionnelles ou de santé, ou suite à des évènements imprévus. Contacter votre conseiller fiscal pour en savoir plus sur ces exceptions.


Vous ne pouvez malheureusement pas vous servir des pertes liées à la vente de votre résidence principale, pour compenser vos autres revenus.

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Quelles sont les taxes sur le produit d’une vente pour un non-résident?
La charge fiscale des étrangers et des résidents fiscaux des Etats-Unis est très différente. L’impôt fédéral sur la plus-value à long terme (bien possédé plus d’une année) pour les résidents fiscaux des Etats-Unis est de 15 %. Le même impôt est de 30 % pour les résidents étrangers.


De plus, pour s’assurer du paiement des impôts des non-résidents, ceux-ci sont soumis au Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) de 1980 (Loi sur l’imposition de l’investissement immobilier étranger) qui prévoit le prélèvement à la source de l’impôt, dès la vente d’un bien par un résident étranger. L’IRS (Internal Revenue Service, l’administration fiscale américaine) retient 10 % du bénéfice brut sur le prix de vente; L’Etat de New York prélève une taxe supplémentaire d’environ 6,85 % des gains estimés. Un formulaire émanant de l’IRS doit être rempli conjointement par le vendeur et l’acquéreur (Le Statement of Withholding on Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests). Il faut remplir un autre formulaire pour l’Etat de New York (Le Nonresident Real Property Estimated Income Tax Payment Form), que nous vous conseillons de remplir avec l’aide d’un expert fiscal étant donnée sa complexité.


Pour vous simplifier la tâche, il peut être intéressant dans certains cas pour un acquéreur étranger de détenir un bien immobilier à travers une LLC (Société à responsabilité limitée).

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Est-il intéressant d’acquérir un bien immobilier au nom d’une société américaine ?
Pour les étrangers qui investissent dans l’immobilier new-yorkais il est souvent intéressant de détenir des biens immobiliers à travers une LLC.


La société doit être créée dans l’Etat où se situe le bien immobilier considéré. Il est facile de créer une LLC à New York, et cela ne prend que quelques semaines. Une LLC doit remplir des déclarations de revenus professionnels (fédérale, pour l’Etat et pour la commune). Il n’y a pas de restrictions quant au nombre de membres/propriétaires (résidents et non-résidents des Etats-Unis). Quand vient le moment de vendre la propriété, les propriétaires peuvent vendre (transférer) leurs parts de la LLC à l’acquéreur.


N’oubliez pas qu’il peut exister des accords fiscaux entre les Etats-Unis et votre pays, accords qui peuvent compenser les avantages d’une LLC. Il est donc préférable de vous interroger sur la meilleure structure pour votre achat avec un conseiller fiscal familier des règles fiscales internationales. Evans se fera un plaisir de vous recommander un expert fiscal qui pourra vous conseiller une solution adaptée à votre situation.

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Existe-t-il des avantages fiscaux à prendre une hypothèque?
Oui, car les intérêts hypothécaires sont généralement déductibles des impôts. Le montant exact des déductions pour les propriétaires peut cependant connaître des restrictions. N’hésitez pas à consulter votre comptable pour calculer ces déductions. Différentes règles s’appliquent aux différents types de prêts hypothécaires.


Si vous êtes investisseur, c’est à dire si vous louez votre bien, vos intérêts hypothécaires sur la propriété sont entièrement déductibles, sans aucun plafonnement quant au montant emprunté. Les frais de dossier ne sont cependant pas déductibles. Ils s’ajoutent aux coûts d’investissement de la propriété et sont déduits au moment de la vente. Les prêts refinancés des professionnels sont déductibles comme des frais d’intérêts hypothécaires. Votre expert fiscal sera en mesure de vous aider dans toutes les situations.


Les prêts Home Purchase Loans servent à acheter, construire, ou faire des travaux. Les intérêts des ces prêts sont déductibles jusqu’à 1 million de dollars d’endettement (500 000 $ pour les époux faisant des déclarations séparées), ce qui veut dire que si votre emprunt dépasse ce montant, les intérêts dus sur la somme excédentaire ne sont pas déductible.


Les prêts Home Equity Loans sont garantis par un bien immobilier mais servent à d’autres fins. Les intérêts de ces prêts sont déductibles jusqu’à 100 000 $ d’endettement (50 000 $ pour les époux faisant des déclarations séparées).


Les « points » sont des frais supplémentaires que l’on doit acquitter pour obtenir un prêt. Pour les propriétaires, ces points suivent le même traitement que les intérêts et sont déductibles sur le formulaire de déclaration Schedule A.


Les sociétés coopératives d’habitation (co-ops) ne fonctionnent pas toutes de la même façon. Dans de nombreux cas les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers des co-ops sont répartis entre les locataires/actionnaires en fonction de leur nombre de parts, et sont inclus dans les frais d’entretien mensuels de la co-op. En général les co-ops publient un relevé annuel de ces montants. Ils sont généralement déductibles sur votre Schedule A. Vous avez cependant toujours intérêt à consulter un expert fiscal.

Lire notre FAQ sur les hypothèques

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Qu’est-ce qu’un like-kind exchange ?
Si vous avez l’intention de vendre un bien et d’en acheter un autre, au lieu d’être imposé sur les gains de la vente, vous pouvez prétendre à un like-kind exchange (échange de biens de même valeur). Pour ce faire, le produit de la vente doit être déposé sur un compte séquestre et déboursé de ce compte pour votre nouvel achat. Vous disposez de peu de temps pour vos recherches, puisque le nouveau bien doit être identifié dans un délai de 45 jours à compter de la date de vente de votre premier bien. L’achat du nouveau bien doit être finalisé dans un délai de 180 jours, il vaut donc mieux être bien préparé avant d’entamer les démarches. Seuls les biens situés à l’intérieur des frontières des Etats-Unis sont éligibles au like-kind exchange.

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Ce guide fiscal vous a été proposé par David Almog de l’United Revenue Service. N’hésitez pas à contacter David Almog pour toute question relative à l’imposition des biens immobiliers (acquisition, propriété, vente).


Consultez notre guide pour acheter à New York


Consultez nos offres de vente à New York


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Toutes les informations concernant une propriété à vendre, à louer, et son financement ont été obtenues par Evans de sources estimées par Evans comme honorables et fiables. L’exactitude de cette information ne peut toutefois être garantie, elle pourrait contenir des erreurs ou des omissions, des changements de prix, de loyer, de commission, de bail ou de financement pourraient prendre place, une propriété pourrait avoir été déjà vendue, ou retirée du marché sans préavis ; en effet ces informations ont été recueillies par des tierce parties qui sont entièrement responsable de leur contenu. Toutes les surfaces et dimensions sont données à titre d’indication et sont approximatives. Les dimensions exactes peuvent être établies en engageant les services d’un architecte ou d’un ingénieur. Règles de confidentialité | Conditions d’utilisation