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Obtenir un prêt immobilier à New York
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Prêt immobilier 101

Tout ce que vous vouliez savoir pour obtenir un prêt immobilier

Quand vous signez un contrat de prêt immobilier, votre propriété immobilière sert de garantie. Comme tout emprunt, un prêt immobilier consiste d’une somme principale et de l’intérêt ajouté.


En termes d’impôts, quel est l’avantage de l’achat par rapport à la location? Lire

Qui peut m’aider à choisir le bon emprunt et à faire ma demande? Lire

Je ne suis pas citoyen américain ou résident, et je n’ai pas d’historique de crédit aux Etats-Unis. Pourrais-je tout de même obtenir un prêt immobilier? Lire

Qui rassemble les informations relatives à mon crédit, et comment puis-je consulter ce rapport? Lire

Comment les prêteurs évaluent-ils les emprunteurs potentiels? Lire

Qu’est-ce que l’on appelle un bon dossier de crédit? Lire

Comment puis-je améliorer ma réputation de solvabilité? Lire

Y-a-t-il une différence entre le financement d’un condo et celui d’un appartement en coopérative? Lire

Quel est en général le montant de l’acompte? Lire

Quel type d’emprunt me convient le mieux? Lire



En termes d’impôts, quel est l’avantage de l’achat par rapport à la location?

L’intérêt sur un emprunt immobilier est déductible de l’impôt. Au contraire d’un loyer, les paiements mensuels sur l’emprunt réduisent votre revenu imposable. Pour calculer votre économie d’impôts, voyez notre Calculette Emprunt Immobilier.

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Qui peut m’aider à choisir le bon emprunt et à faire ma demande?

En général, il y a deux types de spécialistes en emprunts immobiliers qui peuvent vous aider à obtenir un prêt.


Un banquier en prêts hypothécaires est une personne qui travaille pour une compagnie qui se spécialise en prêts hypothécaires en utilisant l’argent de la compagnie elle-même. La plupart de banques et des établissements de prêts (y compris Wells Fargo Bank, Citibank, HSBC, Chase, et beaucoup d’autres) ont des programmes hypothécaires, auprès desquels vous pouvez faire une demande de prêt immobilier avant même de commencer à chercher une propriété.


Un courtier en prêts immobiliers trouve pour les prêteurs des emprunteurs qui répondent à leurs critères. Le courtier n’émet pas le prêt, mais vous conseille sur le meilleur type d’emprunt en fonction de vos besoins, et vous propose un choix parmi plusieurs options de financement.


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Je ne suis pas citoyen américain ou résident, et je n’ai pas d’historique de crédit aux Etats-Unis. Pourrais-je tout de même obtenir un prêt immobilier

Oui, certainement. Certains prêteurs sont prêts à prendre en considération un dossier de crédit établi auprès d’une banque à l’étranger. Evans se fera un plaisir de vous communiquer la liste des courtiers qui se spécialisent en investisseurs étrangers.

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Qui rassemble les informations relatives à mon crédit, et comment puis-je consulter ce rapport?

Aux Etats-Unis, il y a trois bureaux de crédit (que l’on appelle aussi CRA’s = Credit Reporting Agencies), qui rassemblent les informations sur les dossiers de crédit. Les informations peuvent varier d’un bureau à l’autre car les informations rapportées à chaque bureau ne sont pas toujours correctes. Vous pouvez (et vous devez!) contacter les bureaux de crédit et demander vos rapports de crédit. Vous pouvez le faire en ligne ou par téléphone. Vous trouverez ci-dessous les coordonnées des trois principaux bureaux de crédit.


1. TransUnion

TransUnion P.O. Box 1000 Chester, PA 19022 Téléphone: (800) 916-8800

www.transunion.com

2. Equifax

Equifax P.O. Box 740256, Atlanta, GA 30374 Téléphone: (800) 685-1111

www.equifax.com

3. Experian

P.O. Box 949, Allen, TX 75013 Téléphone: (888) (397-3742)

www.experian.com


Les rapports de crédit sont disponibles aux consommateurs n’importe quand en échange d’une prestation. Vous avez cependant droit à un rapport gratuit de chaque agence par an. Les rapports gratuits peuvent être obtenus ici.

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Comment les prêteurs évaluent-ils les emprunteurs potentiels?

Le facteur principal qui détermine l’obtention d’un prêt ainsi que les conditions de votre emprunt est l’évaluation de vos capacités d’endettement, calculées en général selon la méthode FICO (créée et nommée par la Fair Isaac Corporation). Vos points FICO sont l’expression numérique de votre crédit qui peut aller de 300 à 850. Cette note est basée sur l’historique de votre crédit – en particulier, la ponctualité de vos paiements (35% de la note), la proportion de dette par rapport au crédit disponible (30%), la durée de l’historique de votre crédit (15% de la note), les types de crédit utilisés (10% de la note), et le montant des prêts récemment obtenus ou demandés (10% de la note).

La plupart des créanciers (propriétaires, hypothèque, banquiers et prêteurs) consulteront votre dossier de crédit et vos points de crédit pour vous évaluer en tant qu’emprunteur ou locataire/acheteur. Les créanciers consulteront les trois rapports de crédit et les points de crédit des trois bureaux de crédit. La compilation (et non la moyenne) de ces notes sera considérée comme l’équivalent de vos points de crédit actuels.

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Qu’est-ce que l’on appelle un bon dossier de crédit?

Сhaque institution financière établit ses propres gammes d’intérêts à payer sur les prêts, échelonnées en fonction de vos points de crédit. En général, on considère que 720 est une bonne note et donc l’emprunteur paiera moins d’intérêts. Une note moindre entraîne d’habitude un acompte plus important et un taux d’intérêt plus élevé.

Un classement de 650 à 680, bien qu’au dessous de la note optimale, est considéré raisonnable. Entre 620 et 650 vous aurez des conditions moins favorables, mais vous obtiendrez tout de même un emprunt auprès de la plupart des institutions. Si le classement est au dessous de 620, la plupart des institutions hésiteront avant d’accorder un emprunt.

Puisque vos points de crédit ont une influence directe sur les taux d’intérêt et l’acompte minimum demandé, il est fortement conseillé aux acheteurs de faire leur demande d’emprunt lorsque leur note de crédit atteint son maximum. Cela vaut bien la peine de vérifier votre note de crédit et d’investir un peu de temps à son amélioration avant de faire une demande. Un meilleur dossier de crédit vous obtiendra un taux d’intérêt moindre et vous économisera des milliers de dollars sur un emprunt logement.

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Comment puis-je améliorer ma réputation de solvabilité?

Si votre dossier de crédit n’est pas parfait, il est possible de l’améliorer en devenant financièrement plus responsable. Si vous effectuez vos paiements à temps et que vous réduisez le montant de vos dettes votre note s’améliorera progressivement (par exemple, vos dettes ne devraient pas excéder 40-50% de la limite de crédit de chaque carte de crédit.) De plus, si vous lisez attentivement et si vous comparez les informations rapportées par chacun des trois bureaux de crédit, vous remarquerez probablement des divergences et même des erreurs. La contestation de ces divergences peut résulter en une hausse significative de votre note de crédit en l’espace de 3-6 mois. Vous pouvez le faire vous-même ou bien avec l’aide d’un professionnel de bonne réputation qui se spécialise en réparation de crédit.

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Y-a-t-il une différence entre le financement d’un condo et celui d’un appartement en coopérative?

A la différence d’un condo ou d’une maison, acheter un appartement en coopérative signifie que vous achetez des actions de la corporation à laquelle le bâtiment appartient. Comme une coopérative n’est pas strictement parlant considérée comme propriété immobilière, le type de financement prévu n’est pas un emprunt logement mais un simple prêt. Il n’y a pas de différence dans le processus d’approbation – il se base aussi sur votre dossier de crédit. Il y a cependant des avantages à avoir un simple emprunt plutôt qu’un emprunt logement. Il n’y a pas de frais d’enregistrement d’emprunt logement, d’impôt emprunt logement ou d’assurance emprunt logement, ce qui résulte en moindres frais et une structure d’impôts différente pour l’acheteur.

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Quel est en général le montant de l’acompte?

Le dossier de crédit de l’emprunteur influence le montant de l’acompte demandé par la banque – en général 10-30% du prix d’achat. A New York, beaucoup de coopératives et de bâtiments en condominium demandent un paiement minimum de 10-20%.

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Quel type d’emprunt me convient le mieux?

Le marché des Etats-Unis offre une variété d’options de financement pour les investisseurs en immobilier. Pour vous conseillez en matière d’emprunt, les spécialistes d’emprunts logement prennent en considération plusieurs facteurs, dont les suivants:

- Vos possibilités financières – revenue, dossier de crédit, le montant de la somme d’acompte que vous pouvez payer, économies et autre actif, etc.;

- Taux d’intérêt actuels et tendances prévues sur le marché;

- Vos plans en ce qui concerne la possession de la propriété au long terme (sur 5-7 ans).


Un emprunt logement amorti est une configuration standard d’emprunt logement. Dans un emprunt logement amorti, le paiement des intérêts plus la somme principale (le montant de l’emprunt) sont amortis sur la durée de l’emprunt. Le montant de la somme due et du capital emprunté est divisé en paiements mensuels égaux payables chaque mois. Lors de chaque paiement, une partie couvre l’intérêt et l’autre part rembourse le capital. Au début de votre “calendrier d’amortissement”, votre paiement mensuel contribue au paiement de l’intérêt dû. Plus tard, une portion plus importante de vos paiements rembourse le capital emprunté.


Les deux types d’emprunts logement les plus courants sont l’emprunt logement a taux fixe et le prêt hypothécaire a taux variable.


L’emprunt logement à taux fixe est la forme la plus populaire de financement immobilier. Comme le nom l’indique, l’intérêt sur l’emprunt n’est pas touché par les hauts et les bas du marché.


An Le prêt hypothécaire à taux variable (ARM en anglais) est est lié aux indicateurs du marché financier, tel par exemple le taux des Bons du Trésor. Le taux d’intérêt de ce prêt hypothécaire ne descend pas au dessous d’un certain niveau (fixé lors de la signature du contrat de prêt hypothécaire) ainsi qu’un taux (toit) maximum qu’il ne peut excéder. Quelquefois ce prêt commence avec un taux d’intérêt bas qui reste en vigueur pour une certaine période de temps (en général entre 5-10 ans), et est ajusté ensuite.


Une hypothèque-investissement permet à l’emprunteur de ne payer que les intérêts pendant une période de temps spécifique (d’habitude 5 ou 10 ans). Pendant cette période, le capital est réduit seulement si l’emprunteur paie plus que le montant minimum. Cette option est idéale pour les investisseurs qui veulent revendre la propriété à court terme.


Une hypothèque à amortissement négatif (“Option ARMS” en anglais) est semblable à une hypothèque investissement, mais en plus elle permet à l’emprunteur de ne payer qu’une partie de l’intérêt mensuel. La solde de l’intérêt dû s’ajoute au capital, augmentant le montant de la somme totale due. Ce type d’hypothèque est valable pour les investisseurs à court terme quand le marché est a la hausse.


L’hypothèque zéro-comptant permet à l’emprunteur d’obtenir 100% de financement pour sa maison. Quelques prêteurs dispensent même les acheteurs qualifies des frais de clôture. Cependant, en règle générale, un moindre acompte entraîne un taux d’intérêt beaucoup plus élevé, ce qui rend l’emprunt plus cher au long terme.


Une Hypothèque ballon commence avec de petits paiements fixés pour une période de 5 à 7 ans. Le paiement final “le ballon” pour la solde due se fait a la fin de cette période. Ce type d’hypothèque est valable pour les acheteurs qui ont l’intention de vendre la propriété avant la fin de la période de paiements fixes, ou qui ont les moyens de payer un large paiement final.


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Evans Immobilier se fera un plaisir de vous référer à des spécialistes de l’hypothèque qui vous guideront à travers les aspects techniques d’une demande d’hypothèque et qui vous conseilleront sur les options les plus adaptées à vos besoins.

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Toutes les informations concernant une propriété à vendre, à louer, et son financement ont été obtenues par Evans de sources estimées par Evans comme honorables et fiables. L’exactitude de cette information ne peut toutefois être garantie, elle pourrait contenir des erreurs ou des omissions, des changements de prix, de loyer, de commission, de bail ou de financement pourraient prendre place, une propriété pourrait avoir été déjà vendue, ou retirée du marché sans préavis ; en effet ces informations ont été recueillies par des tierce parties qui sont entièrement responsable de leur contenu. Toutes les surfaces et dimensions sont données à titre d’indication et sont approximatives. Les dimensions exactes peuvent être établies en engageant les services d’un architecte ou d’un ingénieur. Règles de confidentialité | Conditions d’utilisation