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Ihr Ratgeber für den Immobilienmiete in New York
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New York, NY 10023
Ihr Ratgeber für den Immobilienmiete in New York

Ihr Mietführer für New York

Im Folgenden finden Sie Antworten auf die häufigsten Fragen, die uns unsere Kunden stellen. Leider können wir nicht alle Einzelheiten und Besonderheiten des New Yorker Immobilienmarktes auf einer einzigen Seite behandeln; wir kümmern uns aber gerne um Ihre individuellen Bedürfnisse, beantworten all Ihre Fragen bezüglich Vermietung, An- und Verkauf von Immobilienobjekten in New York und bieten Ihnen unseren umfassenden professionellen Beistand an, wenn es um die Abwicklung Ihrer Immobilientransaktion geht.

Sie können uns gern auch unter +1 (212) 343-0600 und unsere Immobilienberater werden Ihnen mit Freude weiterhelfen.


Was für Arten von Mietobjekten gibt es in New York City? Wer wird mein Vermieter sein? Antwort

Wie verläuft der Mieterbewerbungsprozess? Antwort

Ich habe die ideale Wohnung gefunden! Was sind die nächsten Schritte? Antwort

Wie kann ich dem Vermieter beweisen, dass ich ein großartiger Mieter für seine Wohnung bin? Was sind für gewöhnlich die notwendigen finanziellen Voraussetzungen? Antwort

Ich habe keine nachprüfbare Bonität, keine früheren Mietverhältnisse und auch keine Arbeitszeugnisse in den USA. Kann ich trotzdem eine Wohnung in New York City mieten? Antwort

Wer ist ein “Guarantor” (Bürge)? Brauch ich einen? Antwort

Gibt es irgendwelche Bewerbungsgebühren? Antwort

Wie und wieviel muß ich bei Vertragsunterzeichnung als Mietvorschuss bezahlen? Antwort

Wie hoch ist eine durchschnittliche Kaution? Wem muss ich sie geben? Wird sie verzinst? Antwort

Ist der im Prospekt oder in der Immobilienanzeige genannte Preis verhandelbar? Antwort

Benötige ich einen Rechtsanwalt, um meinen Mietvertrag aushandeln zu lassen? Antwort

Ich habe Haustiere; muss ich meinen Vermieter vor Vertragsunterzeichnung darüber informieren? Antwort

Wie lange läuft für gewöhnlich ein Mietvertrag? Antwort

Wie kann ich den Mietvertrag verlängern? Antwort

Kann ich meinen Mietvertrag vor Vertragsablauf beenden? Antwort

Was sind Wohnungen mit Mieterschutz (rent-controlled) und mit Mietpreisbindung (rent-stabilized)? Antwort

Wer wird die Immobilie verwalten? Was ist, wenn etwas kaputt geht oder repariert werden muss? Antwort

Wer zahlt die Maklercourtage in New York? Wie hoch ist die Maklerprovision? Antwort



Was für Arten von Mietobjekten gibt es in New York City? Wer wird mein Vermieter sein?

Im Gegensatz zu einigen europäischen Städten ist der Vermieter in New York City normalerweise eine Firma oder eine Kapitalgesellschaft. Natürlich gibt es auch einige natürliche Personen als Individualvermieter, die vor allem Wohnungen in Reihenhäusern anbieten. Die meisten Wohnungen in Hochhäusern sind jedoch in Firmenbesitz.

Diese beauftragen in der Regel eine Managementgesellschaft mit der Verwaltung ihrer Mietobjekte. Diese Verwaltungsgesellschaften sind verantwortlich für die Auswahl der potenziellen Mieter, für den Abschluss der Mietverträge, für die Einziehung der Mieten sowie für die Verwaltung der Liegenschaften.

Einige Einzelvermieter besitzen und managen ihre Immobilien selber. Solche Vermieter wohnen oft selbst in einem Apartment ihres Mehrfamilienhauses oder besitzen eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage oder sind Miteigentümer eines Apartmentkomplexes. Im Gegensatz zu einem großen Immobilienkonzern wird Sie der Einzelvermieter persönlich kennen und wird daher mehr Aufmerksamkeit und Interesse dafür aufbringen, wie Sie mit seinem Eigentum umgehen.

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Wie verläuft der Mieterbewerbungsprozess?

Die Gesetze von New York City zielen darauf ab, die Rechte der Mieter zu schützen. Ein Vermieter muß sehr lange warten und etliche Prozessgebühren aufbringen, um einen säumigen Mieter aus der Wohnung zu räumen. Von daher ist es nur folgerichtig, dass die New Yorker Vermieter sehr sorgfältig die verantwortungsvollsten, kreditwürdigsten und finanzkräftigsten Mieter für ihre Objekte auswählen. Bitte beachten Sie auch unsere Ausführungen zum Kreditstatus, um weitere Informationen zu erhalten.

Normalerweise bestimmt jede Immobilienverwaltungsgesellschaft selbst, was ein potenzieller Mieter alles an spezifischen Dokumenten vorlegen muss bzw. welche zusätzlichen Voraussetzungen sie oder er erfüllen muss, um eine Mietgenehmigung zu erhalten. Unterschiedliche Managementgesellschaften haben unterschiedliche Richtlinien. Allerdings halten sie sich gewöhnlich dann auch haargenau an ihre jeweiligen Bestimmungen und lassen nur schwer mit sich handeln.

Mit kleineren Immobilienverwaltungen und Vermietern kann man manchmal leichter verhandeln. Da sie weniger Wohneinheiten zu managen haben, können diese mit größerer Wahrscheinlichkeit jeden Einzelfall genauer anschauen und ggf. einen Mieter mit einem unkonventionellen Lebenslauf oder einer ungewöhnlichen Kredithistorie in Betracht ziehen.

Einzelvermieter werden jeweils ihre eigene Entscheidung treffen, wen sie als Mieter akzeptieren. Ihre Vorlieben können variieren, und sie werden ggf. andere Faktoren heranziehen als bloß das Kreditwürdigkeitsrating. Man kann hier als potenzieller Mieter evtl. ein persönliches Vorstellungsgespräch mit dem Vermieter arrangieren.

Sollte sich die Wohnung Ihrer Wahl in einer Eigenheimanlage oder einem privaten Apartmentkomplex befinden, dann muß Ihre Bewerbung in aller Regel nicht nur von Ihrem Vermieter, sondern auch seitens der (Mit)Eigentümer- oder Mitbewohnerversammlung bewilligt werden. Eigentümerversammlungen legen den Mietern unterschiedliche Voraussetzungen zugrunde, allerdings sind die Zustimmungen seitens der Eigentümerversammlungen in aller Regel am schwierigsten zu erlangen und benötigen die längste Bearbeitungszeit.

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Wie kann ich dem Vermieter beweisen, dass ich ein großartiger Mieter für seine Wohnung bin? Was sind für gewöhnlich die notwendigen finanziellen Voraussetzungen?

Allgemeine Voraussetzung ist, dass Ihre Jahresbruttoeinkünfte mindestens das 40- bis 50-fache Ihrer monatlichen Miete betragen. Beträgt z. B. Ihre Monatsmiete 2.000 Dollar, dann müssen Sie beweisen, dass Sie zumindest 80.000 Dollar verdienen. Wenn Sie die Wohnung mit einem Mitmieter, Ihrem Partner oder jemand anderem teilen sollten, dann können Sie Ihre jeweiligen Einkommen addieren, um die finanziellen Voraussetzungen zu erfüllen. Dabei können Sie außerdem Ihre finanzielle Lage dadurch aufbessern, dass Sie Nachweise über Ihre Ersparnisse, Aktien und Immobilienbesitz beibringen.

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Ich habe die ideale Wohnung gefunden! Was sind die nächsten Schritte?

Sobald Sie eine Wohnung ausgewählt haben, müssen Sie eine Bewerbung einreichen. Die hierfür notwendigen Informationen können variieren, doch müssen Sie normalerweise folgende Nachweise erbringen:


- Ihren vollen Namen
- Gegenwärtige und frühere Anschriften
- Arbeitsnachweise
- Jahreseinkommen
- Sozialversicherungsnummer (Social Security Number / SSN)


Sie müssen Ihre persönlichen und finanziellen Daten durch die Beifügung geeigneter Dokumente verifizieren. Das Ausmaß des Papierkriegs und die Komplexität der Bewerbung hängen jeweils davon ab, in welcher Gebäudeart Ihre Wohnung liegt, in welcher finanziellen Position Sie sich befinden und über welche Miethistorie Sie verfügen. Ihr Evans-Berater wird Ihnen dabei helfen zu entscheiden, welche Dokumente eingereicht werden sollten, um zu demonstrieren, dass Sie ein zuverlässiger Mieter sind. Gemeinhin sind folgende Unterlagen für eine Bewerbung als Mieter notwendig:


- Foto zur Identifizierung
- Kopien der beiden letzten Gehaltszettel
- Offizieller Beschäftigungsnachweis
- Bankauszüge der letzten 2 – 3 Monate
- Nachweis weiterer Besitztümer (Investmentfonds, Aktien, Grundeigentum, usw.)
- Steuerbescheide und W-2-Formulare aus den letzten beiden Jahren
- Empfehlungsschreiben von früheren Vermietern
- Kontaktinformationen von früheren Vermietern, Arbeitgebern, Bürgen (soweit vorhanden).


Außerdem müssen Sie den Vermieter oder seinen Makler autorisieren, Bankauskünfte über Sie einzuholen und Ihre Kreditgeschichte prüfen zu lassen. Man wird Ihre Bonität prüfen lassen, um sicherzugehen, dass Sie ein finanziell stabiler und vertrauenswürdiger Mieter sind, der sich die Miete auch leisten kann.

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Ich habe keine nachprüfbare Bonität, keine früheren Mietverhältnisse und auch keine Arbeitszeugnisse in den USA. Kann ich trotzdem eine Wohnung in New York City mieten?

Selbst wenn Ihre Umstände derartig sind, dass Sie nicht dem typischen Muster eines qualifizierten Mieters von New York City entsprechen, bleiben immer noch mehrere Optionen, die es Ihnen ermöglichen, eine Wohnung zu mieten. Sie sind genau beim richtigen Immobilienmakler gelandet! Evans ist darauf spezialisiert, Leuten aus aller Welt dabei zu helfen, nach New York umzuziehen, und wir haben viel Erfahrung im Umgang mit ausländischen Mietern und Käufern.

Genau in diesem Fall kann es sehr hilfreich sein, einen erfahrenen Makler zu haben: Wir werden Ihre Lage analysieren und Sie anschließend dahingehend beraten, wie man Ihren Fall am besten einem potenziellen Vermieter präsentiert. Ein Berater von Evans wird mit Ihnen zusammenarbeiten, um herauszuarbeiten, wie man Ihre ausländische Bonität und Mietgeschichte so “übersetzt” und präsentiert, dass der oder die Vermieter(in) davon überzeugt wird, dass Sie ein geeigneter Mieter sind. Einer Ihrer Freunde oder Kollegen in New York kann als Bürge des Mietvertrags einspringen. Außerdem können finanzielle Aspekte dadurch gelöst werden, dass Sie eine höhere Kaution anbieten und/oder mehrere Monatsmieten im Voraus bezahlen.

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Wer ist ein “Guarantor” (Bürge)? Brauch ich einen?

Ein Bürge ist jemand, der dem Vermieter garantieren kann, dass die Miete vollständig und pünktlich bezahlt wird, sollten Sie einmal in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Für den Fall, dass Sie persönlich nicht die finanziellen oder bonitätsmäßigen Voraussetzungen erfüllen, könnte der Vermieter damit einverstanden sein, dass Ihr Bürge den Mietvertrag mitunterzeichnet. Ein idealer Bürge ist normalerweise ein Familienmitglied oder ein enger Freund, der im Gebiet der drei Bundesstaaten New York, New Jersey und Connecticut lebt und belegen kann, dass sie oder er ein Jahreseinkommen bezieht, dass dem 80- bis 100-fachen Ihrer Monatsmiete entspricht.

Allerdings sollten Sie Ihren Bürgen davon in Kenntnis setzen, dass er mit Ihnen das gesamte Bewerbungsverfahren durchlaufen muss, und dass man von ihr oder ihm verlangen wird, ihre oder seine Bonität prüfen zu lassen sowie die Arbeitspapiere, Einkommensnachweise und eine Vielzahl anderer persönlicher Informationen vorzulegen, darunter auch W2-Formulare und Steuerbescheide.

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Gibt es irgendwelche Bewerbungsgebühren?

Normalerweise muss man eine Gebühr bezahlen, wenn man eine Wohnungsbewerbung einreicht. Die Gebühren variieren von Gebäude zu Gebäude und von Immobilienverwaltung zu Immobilienverwaltung. Bei einem Mietshaus beläuft sich die Bewerbungsgebühr gewöhnlich auf 100 bis 150 Dollar. Bei einer Wohnungsgenossenschaft können die Gebühren durchaus höher liegen. Die Bonitätsprüfung kostet ca. 30 bis 100 Dollar pro Bewerber. All diese Gebühren können nicht rückerstattet werden.

Um den Bewerbungsprozess in Gang zu setzen und die Wohnung vom Markt zu nehmen, kann der Makler zudem eine rückerstattbare Kaution “auf Treu und Glauben” verlangen. Der Betrag kann zwischen 300 Dollar und einer Monatsmiete variieren. Für den Fall, dass der Vermieter letztlich Ihre Bewerbung ablehnt, wird Ihnen die Kaution zurückerstattet; andernfalls wird Ihre Kaution mit der ersten Mietzahlung verrechnet.

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Wie und wieviel muß ich bei Vertragsunterzeichnung als Mietvorschuss bezahlen?

Standardisierte Formularmietverträge sehen als Vorauszahlung Folgendes vor:

Die erste Monatsmiete

Eine Monatsmiete Kaution (wird nach Beendigung des Mietvertrages zurückerstattet)

Die Maklerprovision (das sind normalerweise 15 % der Jahresmiete)

Für den Fall, dass Ihre finanziellen Informationen und Ihre Bonität den Vermieter nicht vollständig zufriedenstellen, kann er von Ihnen verlangen, eine höhere Kaution zu hinterlegen oder mehrere Monatsmieten im Voraus zu zahlen.

Akzeptierte Zahlungsarten sind: Beglaubigte Schecks, Banküberweisungen, Schecks, Traveller-Schecks oder Geldanweisungen. Einige Vermieter akzeptieren nur beglaubigte Schecks. Ihr Evans-Berater wird Sie über die Bezahlmethode und die exakte Summe, die sie bei Vertragsunterzeichnung zu bezahlen haben, informieren.

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Wie hoch ist eine durchschnittliche Kaution? Wem muss ich sie geben? Wird sie verzinst?

Die Standardkaution beträgt eine Monatsmiete. Leider können Sie für Ihre Kaution keine Zinsen erhalten. Sollte sich Ihre Miete im folgenden Jahr erhöhen, müssen Sie manchmal die Kaution um den Differenzbetrag zwischen der ersten und zweiten Jahresmiete aufstocken.

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Ist der im Prospekt oder in der Immobilienanzeige genannte Preis verhandelbar?

Aber selbstverständlich, nichts ist für immer in Stein gemeißelt und daher können die Mieten oft ausgehandelt werden. Darüber hinaus kann es eine gute Idee sein, sich kundig zu machen, wie lange denn schon eine bestimmte Wohnung auf dem Markt ist und ob es Verhandlungsspielraum gibt. Außerdem kann man testen, ob ein Vermieter bereit ist, irgendwelche Mietkonzessionen (Incentives) einzuräumen, etwa einen Monat Mietfreiheit oder eine gebührenfreie Benutzung der Fitnessanlage.

Allerdings haben New Yorks Vermieter in der gegenwärtigen Marktsituation eines begrenzten (und weiterhin abnehmenden) Angebots an Mietobjekten einerseits, und ständig steigender Nachfrage nach Apartments in Manhattan andererseits, wenig Anlass dazu, sich lange auf Mietpreisverhandlungen einzulassen.

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Benötige ich einen Rechtsanwalt, um meinen Mietvertrag aushandeln zu lassen?

Normalerweise verwenden Vermieter standardisierte Mietvertragsformulare des Immobilienkomitees von New York (Real Estate Board of New York - hier in PDF-Format verfügbar).

Allerdings fügen Vermieter oft Ergänzungen und Änderungen in Form von Zusatzklauseln dem Mietvertrag an. Deshalb raten wir unseren Kunden immer dazu, Ihren Rechtsanwalt zu konsultieren, um sicherzugehen, dass Ihre Interessen möglichst vollständig gewahrt und geschützt werden.

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Ich habe Haustiere; muss ich meinen Vermieter vor Vertragsunterzeichnung darüber informieren?

New Yorker lieben Haustiere und halten sie auch oft, ohne immer Rücksicht auf die Größe Ihrer jeweiligen Wohnung zu nehmen. Leider aber erlauben nicht alle Vermieter die Haustierhaltung in Ihren Gebäuden. Die Haustierhaltung ist von Vermieter zu Vermieter und Gebäude zu Gebäude anders geregelt: In einigen Anwesen ist die Haltung von Haustieren generell genehmigt, während in anderen die Hausordnung nur einige bestimmte Haustiere erlaubt, wie z. B. Katzen.

Bitte informieren Sie unseren Makler darüber, dass Sie Haustiere haben, damit er in einer Vorauswahl diejenigen Objekte beiseite legen kann, die keinerlei Haustiere erlauben

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Wie lange läuft für gewöhnlich ein Mietvertrag?

Die meisten Vermieter werden Ihnen einen Einjahresmietvertrag anbieten. Sollten Sie einen längerfristigen Vertrag abschließen wollen, wird Ihnen Ihr Vermieter sehr wahrscheinlich einen Vertrag mit einer Mietstaffelungsklausel vorlegen, bei dem die zu erwartenden Mietsteigerungen ab dem zweiten Jahr berücksichtigt werden. Mietverträge, die länger als zwei Jahre lang laufen, sind in New York City sehr selten.

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Wie kann ich den Mietvertrag verlängern?

Normalerweise ist es sehr einfach, einen Mietvertrag zu verlängern. Die meisten Vermieter werden Ihnen einen Brief zusenden, in dem sie Ihnen die Option bieten, den Mietvertrag zu verlängern, und teilen Ihnen dabei auch den neuen Mietpreis für das folgende Jahr mit. Sollten Sie daran interessiert sein, können Sie dann noch die neuen Vertragsbedingungen und die neue Miethöhe mit dem Vermieter verhandeln, die Verlängerungskonditionen unterzeichnen und dann einfach an den Vermieter zurücksenden.

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Kann ich meinen Mietvertrag vor Vertragsablauf beenden?

Während eine Vertragsverlängerung recht einfach ist, so ist es umso schwerer, einen Mietvertrag in New York City vorzeitig zu beenden. In den meisten Fällen müssen Sie weiterhin die vereinbarten Monatsmieten bezahlen, auch wenn Sie die Wohnung gar nicht mehr benötigen. Allerdings können Sie manchmal Ihren Mietvertrag mit Genehmigung des Vermieters an jemand anders abtreten.

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Was sind Wohnungen mit Mieterschutz (rent-controlled) und mit Mietpreisbindung (rent-stabilized)?

In New York City fallen ca. 50.000 Wohnungen unter das Mieterschutzprogramm (rent control). Diese Apartments befinden sich in Gebäuden, die vor 1947 errichtet worden sind und mindestens seit Juli 1971 ununterbrochen vom jeweiligen Mieter oder seinem rechtmäßigen Nachfolger bewohnt werden. Wenn eine derartige Wohnung frei wird, dann unterliegt sie fortan nur noch der Mietpreisbindung mit begrenzter Mieterhöhungsmöglichkeit oder aber wird komplett von allen Mietpreisregulierungen frei.

Wohnungen mit Mietpreisbindung und begrenzter Mieterhöhungsmöglichkeit (rent-stabilized apartments) befinden sich gewöhnlich in Gebäuden mit sechs oder mehr Wohneinheiten, die zwischen 1947 und 1974 erbaut worden sind, sowie in einigen andern Haustypen. Unter diese Regulierung fallen über eine Million Wohneinheiten, und es ist nicht unwahrscheinlich, dass Sie bei Ihrer Wohnungssuche auf einige dieser Apartments stoßen.

Natürlich sind diese mietpreisgebundenen Wohnungen sehr begehrenswert, insbesondere dann, wenn Sie beabsichtigen, mehrere Jahre lang hier in New York zu bleiben. Ihr Vermieter darf dann die Miete alljährlich lediglich um einen kleinen Prozentbetrag erhöhen, und das ohne Ansicht der tatsächlichen Mietpreisentwicklung auf dem New Yorker Immobilienmarkt.

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Wer wird die Immobilie verwalten? Was ist, wenn etwas kaputt geht oder repariert werden muss?

Luxus-Wohntürme haben einen Wartungsmonteur oder einen Hausmeister, der rund um die Uhr, sieben Tage die Woche in Rufbereitschaft ist. Allerdings ist das von Gebäude zu Gebäude unterschiedlich geregelt. Die meisten mittel- und ganz großen Anwesen haben eine sog. “Super”, einen Superintendenten oder Aufseher, der oft auch in dem Gebäude selbst wohnt.

Andere Immobilienverwaltungen haben keine Hausmeister vor Ort, vor allem nicht bei kleineren Gebäuden, die nur einen Hausmeisterdienst auf Abruf anbieten. In diesem Fall müssen Sie die Immobilienverwaltung während der normalen Geschäftszeiten anrufen und einen Termin ausmachen. Wenn Ihr Vermieter das Haus selbst verwaltet, dann müssen Sie direkt Ihren Vermieter kontaktieren, um Hilfe zu erhalten. Sollte Ihre Wohnanlage über keinen Hausmeister verfügen und Sie benötigen Hilfe, dann wird Ihnen Evans gerne einen approbierten Handwerker in Ihrer Nähe empfehlen.

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Wer zahlt die Maklercourtage in New York? Wie hoch ist die Maklerprovision?

Bei der Vermietung von Wohnraum wird die Maklerprovision nach Vertragsunterzeichnung vom Mieter bezahlt. Diese beläuft sich normalerweise auf 15 % der Jahresmiete. Beträgt also die Monatsmiete beispielsweise 2.000 Dollar, dann errechnet sich die Maklercourtage wie folgt: 2.000 Dollar mal 12 mal 15 % ergibt 3.600 Dollar.

Bei Evans sind mit der Maklerprovision alle Dienstleistungen der Immobiliensuche mit abgegolten, wie z. B. die Organisation von Besichtigungsterminen, die Hilfestellung bei der Wohnungsbewerbung, die Verhandlungen mit dem Vermieter und die Anberaumung der Vertragsunterzeichnung.

Vor allem eines ist wichtig: Ihr Evans-Makler wird als Ihr Repräsentant agieren, wobei er Ihre Interessen während der Aushandlung der Mietvertragsbedingungen vertreten wird. Wir übernehmen den notwendigen Papierkrieg und analysieren die Liegenschaft, um sicherzugehen, dass nachher keine versteckten Probleme auftauchen. Wir werden den Mietvertragsabschluss derart organisieren und vorbereiten, damit alles problemlos über die Bühne geht und Sie keine finanziellen Risiken in Kauf nehmen oder überhöhte Gebühren bezahlen müssen und so schließlich Ihre Wohnung rechtzeitig und in gutem Zustand übernehmen können.

Im Gegensatz zu Ihren Erfahrungen mit anderen Immobilienagenturen müssen unsere Geschäftsbeziehungen nicht dann enden, wenn wir Ihre Provision erhalten. Wir würden uns freuen, Ihnen dabei zu helfen, sollten irgendwelche Probleme mit Ihrer neuen Wohnung auftauchen: Sei es, dass es darum geht, Ihren zuständigen Hausmeister über einen tropfenden Wasserhahn zu informieren, oder für den Fall, dass größere Probleme oder Konflikte zu lösen sind.

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