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Hypothek 101

Was Sie alles über einen Immobilienkredit wissen sollten

Wenn Sie einen Immobilienkreditvertrag abschließen, dann wird Ihre Immobilie als Pfand genommen. Eine Hypothek setzt sich, wie jeder andere Kredit auch, aus der Grundschuld und den auflaufenden Zinsen zusammen.


Was sind in steuerlicher Hinsicht die Vorteile des Immobilienerwerbs gegenüber der Miete? Lesen

Wer kann mir dabei helfen, den richtigen Hypothekarkredit auszuwählen und die Finanzierung zu beantragen? Lesen

Ich bin weder amerikanischer Staatsbürger noch Einwohner und ich habe auch keine Bonität(sgeschichte) (credit history) in den USA. Kann ich trotzdem einen Immobilienkredit erhalten? Lesen

Wer sammelt meine Kreditinformationen, und wo kann ich meine Bonitätseinstufung einsehen? Lesen

Wie wägen Kreditgeber das Risiko ab, ob ein potenzieller Kreditnehmer kreditwürdig ist? Lesen

Was gilt als kreditwürdig? Lesen

Wie kann ich meine Bonitäts-Einstufung verbessern? Lesen

Gibt es einen Unterschied bei der Finanzierung einer Wohnung in einer Eigentumswohnanlage (Condo) und einer Wohnungsgenossenschaft (Coop)? Lesen

Wie hoch ist normalerweise die Anzahlung? Lesen

Welche Art von Hypothekenkredit ist für mich am besten? Lesen



Was sind in steuerlicher Hinsicht die Vorteile des Immobilienerwerbs gegenüber der Miete?

Hypothekenzinszahlungen sind steuerlich absetzbar. Im Gegensatz zu Mietzahlungen vermindern die monatlichen Hypothekenzinszahlungen ihr zu versteuerndes Einkommen. Um Ihre steuerlichen Vorteile abzuschätzen, benutzen Sie bitte unseren Hypothekenrechner.

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Wer kann mir dabei helfen, den richtigen Hypothekarkredit auszuwählen und die Finanzierung zu beantragen?

Es gibt prinzipiell zwei Arten von Immobilienkredit-Spezialisten, die Ihnen dabei helfen können, einen Hypothekarkredit zu erhalten:


Ein Hypothekenbankier ist jemand, der für eine Firma arbeitet, die Immobilienkredite vergibt und dabei das Geld der eigenen Firma benutzt. Die meisten Banken und Kreditgesellschaften (darunter Wells Fargo Bank, Citibank, HSBC, Chase und viele andere) haben Hypothekenprogramme, für die Sie sich bewerben können, um bereits vor Ihrer Immobiliensuche einen Kredit im Voraus genehmigt zu bekommen.


Ein Hypothekenmakler vermittelt Darlehengeber mit potenziellen Darlehensnehmern, welche die Vergabekriterien des Kreditverleihers erfüllen. Der Hypothekenmakler selbst vergibt keine Darlehen, aber berät Sie hinisichtlich des für Sie bestmöglichen Immobilienkredits, der Ihren Bedingungen am ehesten entspricht, und bietet Ihnen verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten zur Auswahl an.


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Ich bin weder amerikanischer Staatsbürger noch Einwohner und ich habe auch keine Bonität(sgeschichte) (credit history) in den USA. Kann ich trotzdem einen Immobilienkredit erhalten?

Ja, sicherlich. Es gibt Kreditgeber, die Ihre Bonität (Kreditgeschichte) bei ausländischen Banken berücksichtigen. Evans kann Ihnen gerne eine Liste von Hypothekenmaklern geben, die sich auf ausländische Investoren spezialisiert haben.

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Wer sammelt meine Kreditinformationen, und wo kann ich meine Bonitätseinstufung einsehen?

In den USA gibt es drei Kreditbüros (die auch als CRAs = Kreditauskunfteien bezeichnet werden), welche Kreditinformationen sammeln. Die Informationen der einzelnen Agenturen können voneinander abweichen, weil nicht jedes Kreditbüro immer alle Informationen korrekt erhält. Sie können (und sollten!) die Kreditauskunfteien kontaktieren und Ihre Bonitätseinstufungen abfragen. Sie können dies via Internet oder per Telefon machen. Hier sind die Kontaktadressen für die drei wichtigsten Kreditauskunfteien:


1. TransUnion

TransUnion P.O. Box 1000 Chester, PA 19022 Phone: (800) 916-8800

www.transunion.com

2. Equifax

Equifax P.O. Box 740256, Atlanta, GA 30374 Phone: (800) 685-1111

www.equifax.com

3. Experian

P.O. Box 949, Allen, TX 75013 Phone: (888) (397-3742)

www.experian.com


Konsumenten können jederzeit gegen Gebühr Bonitätsauskünfte erhalten. Allerdings haben Sie einmal jährlich Anspruch auf eine kostenlose Kreditauskunft seitens jeder Kreditauskunftei.

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Wie wägen Kreditgeber das Risiko ab, ob ein potenzieller Kreditnehmer kreditwürdig ist?

Der Schlüsselfaktor, der Ihren Kreditbewilligungsstatus sowie Ihre Kreditbedingungen bestimmt, ist Ihre Bonität (credit rating), die normalerweise in der sog. FICO-Punktzahl (benannt nach der Fair Isaac Firma) ausgedrückt wird. Die FICO-Punktzahl ist eine numerische Veranschaulichung Ihrer Bonität, die von 300 bis 850 reicht. Diese Einstufung beruht auf Ihrer bisherigen Kreditgeschichte – also der Pünktlichkeit der Begleichung Ihrer Zahlungsverpflichtungen (35 % des Gesamtwertes), dem Verhältnis von Ihren Schulden zu Ihrem verfügbaren Kreditrahmen (30 %), der Länge Ihrer Kreditgeschichte (15 % des Wertes), der diversen Kreditarten, die Sie gezeichnet haben (10 % des Gesamtwertes) und der Kreditsumme, die Sie in letzter Zeit beantragt oder erhalten haben (10 % der Gesamtpunktzahl).

Die meisten Kreditgeber (Vermieter, Hypothekenmakler, Hypothekenbanker, Geldverleiher) werden auf Ihre Kreditgeschichte und Bonität schauen, um Sie als potenziellen Kreditnehmer oder Mieter bzw. Käufer einzuschätzen. Die Kreditgeber werden dabei alle drei Bonitätsauskünfte von allen drei Kreditauskunfteien anschauen. Die Mitte (nicht der Durchschnitt) dieser Kreditpunktzahlen wird sodann als Ihr tatsächliches Kreditranking angenommen.

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Was gilt als kreditwürdig?

Jede einzelne kreditgebende Institution hat ihr eigenes, vielfach gestaffeltes System von Hypotheken-Zinsniveaus, das sich sodann an Ihren Bonitätskennziffern orientiert. Im Allgemeinen gilt ein Resultat von 720 als erstklassiger Wert und wird dazu führen, dass der Kreditnehmer den geringsten Zinssatz zu zahlen hat. Für gewöhnlich wird ein niedriger Wert dazu führen, dass der Immobilienkäufer eine höhere Anzahlung leisten muss und höhere Zinsraten zahlen wird.

Bonitätsquoten von 650 bis 680 gelten zwar nicht als erstklassige, so doch als ausreichend gute Bonität. Punktzahlen zwischen 620 und 650 sind weniger günstig, dürften aber den Kreditnehmer dennoch bei den meisten Instituten zu einem Kredit verhelfen. Bei einer Punktzahl von unter 620 werden die meisten Kreditgeber zurückhaltend sein und kein Darlehen vergeben.

Da die Bonitätspunktzahl direkten Einfluss auf die Zinsrate und die Höhe der zu leistenden Anzahlung hat, tun Immobilienkäufer sehr gut daran, einen Immobilienkredit dann zu beantragen, wenn ihre Bonitätspunktzahl gerade am höchsten ist. Es zahlt sich aus, einige Zeit darin zu investieren, Ihren Punktestand zu checken und ihn womöglich zu verbessern, bevor Sie ein Immobiliendarlehen beantragen. Eine bessere Bonitätspunktzahl schlägt sich in einer niedrigeren Zinsrate nieder und wird Ihnen bei Ihrer Hypothek Tausende von Dollars ersparen.

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Wie kann ich meine Bonitäts-Einstufung verbessern?

Falls Ihre Bonitäts-Einstufung nicht perfekt ist, dann gibt es Möglichkeiten, sie zu verbessern, indem Sie mehr finanzielle Verantwortung zeigen. Wenn Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen rechtzeitig nachkommen und Ihre Gesamtschuld reduzieren, wird sich Ihre Bonitätspunktzahl mit der Zeit verbessern (so sollte z. B. Ihr Schuldenstand 40 – 50 % des Kreditrahmens jeder einzelnen Ihrer Kreditkarten nicht übersteigen.). Außerdem können Sie Abweichungen und sogar Fehler finden, wenn Sie die Bonitätsinformationen der drei Kreditauskunfteien genau miteinander vergleichen. Wenn Sie dies bemängeln, kann sich dies sodann in einer wesentlich verbesserten Bonitätspunktzahl binnen 3-6 Monaten niederschlagen. Sie können das entweder selbst machen oder aber einen seriösen Spezialisten für Bonitätsverbesserung damit beauftragen.

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Gibt es einen Unterschied bei der Finanzierung einer Wohnung in einer Eigentumswohnanlage (Condo) und einer Wohnungsgenossenschaft (Coop)?

Im Gegensatz zu einer Wohnung in einer Eigentumswohnanlage oder einem Eigenheim bedeutet der Erwerb einer Coop-Wohnung, dass Sie in Wirklichkeit Anteile an der Firma erwerben, welche das Gebäude besitzt. Weil eine Cooperative-Wohnung formell nicht als Immobilieneigentum gilt, ist der hierfür zuständige Finanzierungstyp ein gewöhnlicher Kredit und keine Hypothek. Es gibt dabei keinen Unterschied im Bewilligungsprozess – alles wird dabei genauso auf der Grundlage Ihrer Bonitätsrate entschieden. Allerdings bestehen einige Vorteile beim Erwerb einer genossenschaftlichen Coop-Wohnung darin, dass es sich beim Kredit nicht um eine Hypothek handelt. Das Wegfallen von Hypothekenregistrierungsgebühren, Hypothekensteuern und der Hypothekenversicherung bedeutet niedrigere Abschlusskosten und zugleich auch eine andere steuerliche Handhabung für den Käufer.

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Wie hoch ist normalerweise die Anzahlung?

Die Bonitätsauskunft des Kreditnehmers beeinflusst die Höhe des Betrages, den der Käufer auf Veranlassen der Bank als Anzahlung leisten muss – normalerweise 10 – 30 % des Kaufpreises. In New York verlangen viele Coop- und Condo-Gebäude eine Mindestanzahlungsquote von ca. 10 – 20 %.

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Welche Art von Hypothekenkredit ist für mich am besten?

Der amerikanische Markt bietet etliche Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilieninvestoren. Hypothekar-Spezialisten berücksichtigen mehrere Faktoren, wenn Sie einen Kunden hinsichtlich des Kredittyps beraten, darunter:

- Ihre finanziellen Möglichkeiten – Einkommen, Bonitätspunktzahl, wieviel Sie als Anzahlung leisten können, Ihre Ersparnisse und anderes Vermögen, usw.;

- die gegenwärtigen Zinssätze und die voraussichtlichen Markttrends;

- Ihre Pläne hinsichtlich des langfristlichen Immobilienbesitzes (über 5-7 Jahre).


Der Tilgungs-Rückzahlungs-Typus ist die gewöhnliche Form des Hypothekenkredits. Bei einer Tilgungs-Hypothek werden Ihre Zinsen sowie Ihre Grundschuld (die Gesamthöhe Ihres Kredits) während der gesamten Laufzeit des Kredits zurückgezahlt. Dabei werden die Kreditsumme plus die Zinsen in gleichmäßig hohe Beträge aufgeteilt, die sodann Ihre monatlichen Zahlungen sein werden. Immer dann, wenn Sie eine Zahlung leisten, trägt ein Teil die Zinsen und ein anderer Teil Ihre Grundschuld ab. Zu Beginn Ihres Rückzahlungsplans wird die monatliche Zahlung vorwiegend die Zinsen abtragen, später dann immer mehr auf die Abtragung Ihrer Grundschuld fallen.


Die beiden verbreitetsten Hypothekentypen sind diejenigen mit festem und mit variablem Zinssatz.


Eine Hypothek mit festem Zinssatz ist das beliebteste Immobilienfinanzierungsprodukt. Wie der Name schon sagt, wird sich die Zinsrate bei dieser Form des Immobilienkredits durch die Schwankungen des Marktes nicht verändern.


Eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) wird ständig an die Marktverhältnisse angepasst; sie ist an Indikatoren des Finanzmarkts, wie z. B. den Zinssätzen von Staatlichen Schatzbriefen, gekoppelt. Die Zinssätze für diese Art von Hypothekenkredite fallen nicht unter eine bei Vertragsabschluss fixierte Anfangsrate und haben eine maximale Obergrenze, die sie nicht übersteigen dürfen. Manchmal starten diese Immobilienkredite mit einem niedrigen Zinssatz, der auf ein paar Jahre (normalerweise zwischen 5 und 10 Jahren) fixiert worden ist, um danach angepasst zu werden.


Bei einem tilgungsfreien Darlehen zahlt der Kreditnehmer rlediglich die anfallenden Zinsen über einen gewissen Zeitraum (gewöhnlich 5 oder 10 Jahre lang). Während dieses Zeitraums wird die Grundschuld nur dann reduziert, wenn der Kreditnehmer mehr als die vereinbarte Mindestmonatsrate bezahlt. Dieses Modell ist ideal für Investoren, die planen, die Immobilie kurzfristig wieder zu veräußern.


Ein negatives tilgungsfreies Darlehen (auch ARMS-Option genannt) ist ähnlich der vorgenanten Option, außer dass der Kreditnehmer in diesem Fall sogar lediglich einen Bruchteil der anfallenden Zinsen zu zahlen braucht. Die nicht gezahlten Zinsanteile werden auf die Grundschuld aufgeschlagen, so dass sich die Gesamtsumme der ausstehenden Kreditsumme mit der Zeit immer mehr erhöht. Dieser Hypothekentyp ist eine vernünftige Lösung für Kurzzeit-Investoren in einem günstigen Marktumfeld.


Eine“Zero-down”-Hypothek ermöglicht es dem Kreditnehmer, ohne jedwede Anzahlung eine 100-prozentige Finanzierung seiner Immobilie zu erhalten. Einige Kreditgeber erlassen geeigneten Kreditnehmern mit entsprechend guter Bonität sogar die Abschlusskosten. Allerdings bedeutet eine geringere Anzahlung in der Regel auch merklich höhere Zinssätze, so dass der Immobilienkredit langfristig viel teurer wird.


Eine Ballon-Hypothek beginnt mit niedrigen monatlichen Rückzahlungsraten, die auf 5 bis 7 Jahre festgeschrieben sind. Die letzlich zu zahlende Restsumme ist auf einmal am Ende dieses Zeitraums zu begleichen. Diese Hypothekenart ist für Käufer geeignet, welche die Immobilie entweder vor Auslaufen dieser festgesetzten Rückzahlungsperiode wieder verkaufen wollen, oder aber sich eine derart hohe Abschlusszahlung leisten können.


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Evans Real Estate wird Ihnen gerne geeignete Hypotheken-Spezialisten, die Ihnen beim komplizierten Bewerbungsprozedere für einen Immobilienkredit helfen und Sie beraten können, welche Hypothekenart am besten für Ihre Bedürfnisse geeignet sein könnte, empfehlen.

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