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Ihr Ratgeber für den Immobilienkauf in New York
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Ihr Ratgeber für den Immobilienkauf in New York

Ihr Ratgeber für den Immobilienkauf in New York


Weiter unten finden Sie die Antworten auf die am häufigsten gestellten Fragen unserer Kunden. Leider können wir dabei nicht alle Details und Besonderheiten des New Yorker Immobilienmarktes auf einer Seite ansprechen. Wir kümmern uns jedoch gern um Ihre individuellen Bedürfnisse und werden Ihnen alle Fragen in puncto Anmietung, Kauf oder Verkauf von Wohneigentum in New York beantworten sowie unsere professionelle Hilfe während der gesamten Transaktion anbieten.

Sie können uns auch gern unter +1 (212) 343-0600 anrufen, wenn Sie in den USA sind, +44 (20) 8002-9605, wenn Sie in Großbritannien sind, oder +7 (495) 232-6703, falls Sie in Russland sind; unsere Immobilienberater werden Ihnen jederzeit mit Freude beistehen.


Können Ausländer Immobilien in New York (bzw. in den USA allgemein) erwerben? Antwort

Was ist der Unterschied zwischen Co-op- und Condo-Gebäuden? Antwort

Kann ein ausländischer Investor Eigentum innerhalb einer Co-op erwerben? Antwort

Was ist ein Condo-Gebäude? Antwort

Was werde ich als Immobilieneigentümer in New York alles für Ausgaben haben? Antwort

Ich habe eine Immobilie mit „Tax Abatement Status“ gefunden. Was heißt das? Antwort

Wie hoch sind die Abschlusskosten (Closing Costs) für den Käufer im Einzelnen? Antwort

Kann ich einen Immobilienkredit für eine New Yorker Immobilie bekommen, wenn ich nicht in den USA wohne? Antwort

Gibt es irgendwelche Vorteile und Vergünstigungen, wenn man eine Hypothek aufnimmt? Antwort

Wer zahlt die Maklercourtage in New York? Antwort

Wie finde ich eine Immobilie in New York, die zum Verkauf ansteht? Antwort

Die meisten Verkäufer haben bereits einen Makler. Benötige ich einen eigenen Immobilienmakler, der mich vertritt? Antwort

Wie kann ich das Besitzrecht überprüfen und dafür sorgen, dass mein Kauf legal und sicher ist? Antwort

Wie werden Eigentumsrechte beurkundet? Antwort

Was sind die wichtigsten Schritte im Verlauf einer Verkaufs-Kauf-Transaktion in New York? Antwort

Ich möchte eine Immobilie in New York erwerben und sie nachher vermieten. Wer kann mir dabei helfen? Antwort

Was passiert gerade auf dem Markt? Werden die Preise anziehen oder runtergehen? Antwort



Können Ausländer Immobilien in New York (bzw. in den USA allgemein) erwerben?

In den USA gibt es für Ausländer keinerlei Beschränkungen beim Immobilienbesitz. Ein beträchtlicher Anteil des New Yorker Grundbesitzes gehört ausländischen Staatsbürgern oder ausländischen Firmen. Einige Immobilientypen, wie z. B. genossenschaftliche Wohnanlagen oder spezielle Wohneigentumsformen bringen es mit sich, dass der Käufer amerikanische Steuererklärungen einreichen muss, wodurch jemand, der nicht in den USA steuerpflichtig ist, nicht oder nur mit Schwierigkeiten diese Sonderimmobilien erwerben kann. Jedoch gibt es andere Immobilientypen, wie z. B. Eigentumswohnanlagen oder Reihenhäuser, die keinerlei Restriktionen unterworfen und daher unter den ausländischen Käufern sehr beliebt sind.

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Was ist der Unterschied zwischen Co-op- und Condo-Gebäuden?

„Co-op“-Immobilien sind eine kommerzielle Art von Wohnungsgenossenschaften, die ein ganzes Gebäude in Besitz haben. Wer ein Co-op kauft, erwirbt Anteile an der Wohnungsgenossenschaft in der Größenordnung von einer Wohnung und wird zusammen mit seinen Nachbarn mitinhabender Geschäftspartner. Anstatt geradeheraus eine Immobilie zu erwerben, erhält man vielmehr eine Art Dauernutzungsrecht (proprietary lease).

„Condominium buildings“ (Eigentumswohnanlagen) sind reguläre Immobilien, bei denen ein Eigentümer eine Wohnung sowie einen entsprechenden Anteil an den Gemeinschaftsflächen erwirbt.

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Kann ein ausländischer Investor Eigentum innerhalb einer Co-op erwerben?

Co-ops stellen den größten Anteil aller Gebäude in New York, schätzungsweise 75-80 % aller Immobilien in der Stadt. Co-op-Gebäude (d. h. die genossenschaftlich organisierten Firmen, die sie besitzen) werden von sog. Co-op boards (Direktorien) gemanagt, die alle wichtigen Entscheidungen über das Gebäude treffen sowie die Hausordnung und internen Richtlinien entwerfen. Dazu gehört auch die wichtige Entscheidung darüber, wer als potenzieller Käufer zugelassen wird.

Für einen ausländischen Käufer ist es aus mehreren Gründen nicht einfach, eine Wohnung in einem Co-op-Gebäude zu erwerben.

  1. Die Entscheidung darüber, ob ein bestimmter Co-op-Käufer zugelassen wird, dauert Wochen, wenn nicht gar Monate, und unterliegt einem ebenso strengen wie notorisch schwierigen Genehmigungsverfahren. Die meisten co-ops lassen nur Käufer zu, die in New York beschäftigt sind, in den USA steuerpflichtig sind und eine hervorragende Bonität haben, sprich: eine entsprechend gute amerikanische „credit history“ aufweisen. Nach dem Gesetz müssen Co-ops nicht einmal einen Grund für die Zurückweisung eines potenziellen Käufers angeben.
  2. Oft gibt es Beschränkungen hinsichtlich des Kreditanteils, den ein Käufer beim Erwerb einsetzen darf (also z. B. nicht mehr als einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises für seinen Co-op-Anteil).
  3. Praktisch alle Co-ops schränken das Recht auf Untervermietung Ihres Appartements ein, was Coops somit für Investoren unattraktiv macht. Gewöhnlich können Co-op-Appartements erst, nachdem der Käufer sie einige Jahre selbst genutzt hat, für ein oder zwei Jahre weitervermietet werden.
  4. Co-ops regeln den Gebrauch Ihres Appartements auf vielfältige Weise, insbesondere was die Beherbergung von Gästen und die Ausführung von Renovierungen anbetrifft.
  5. Wenn Sie ein Co-op verkaufen, oder auch nur – soweit erlaubt - vermieten wollen, muß der neue Käufer oder auch nur Mieter ebenfalls die Zustimmung des Co-ops erhalten, wodurch sich die Zahl der geeigneten Käufer/Mieter, und damit der Preis Ihres Investments reduziert.
  6. Oft fallen zusätzliche „Wechselsteuern“ beim Wiederverkauf eines Co-ops an, um Spekulanten abzuschrecken.

All diese Maßnahmen zielen darauf ab, die Interessen der übrigen Co-op-Bewohner (Genossenschafts-Anteilseigner) zu wahren und sicherzustellen, dass der neue Käufer finanziell potent genug ist, um in Zukunft stets die monatlichen Unterhaltskosten, Renovierungen und anderen Ausgaben für das Gebäude zu bezahlen. Darüber hinaus betrachten Bewohner von Co-ops ihre Gebäude oft als exklusive Klubs und wollen sicherstellen, dass ihr Gebäude nur einen bestimmten Typus von Leuten anzieht, der sie auf eine bestimmte Art und Weise nutzt und mit dem die Bewohner einen angenehmen Umgang pflegen können.

Der Kaufpreis der meisten Co-ops liegt 10 - 20 % unterhalb desjenigen von Condominiums. Die monatlichen Unterhaltsausgaben sind demgegenüber gewöhnlich leicht höher und umfassen Energie- und Wasserkosten, Insthandhaltung, Grundsteuern sowie den jeweilig proportionalen Anteil am Immobilienkredit, insoweit das Gebäude noch mit einer Hypothek belastet ist. Zusätzlich zu den Hypothekenzinsen ihres jeweils eigenen Kredits können Co-op-Miteigentümer ihren Anteil an der Grundsteuer der kommerziellen Gebäude-Genossenschaft von ihrem zu versteuernden Einkommen abziehen.

Dennoch können Co-ops durchaus für all diejenigen, welche das Appartement als Hauptwohnung oder als zeitweiligen Nebenwohnsitz (pied-a-terre) nutzen wollen, eine attraktive Wahl sein. Co-ops sind zumeist ältere (Vorkriegs-)Gebäude mit schönen authentischen Ausstattungsmerkmalen, offenen Kaminen, hohen Decken, Gesimsen und bisweilen gar ihren eigenen Gärten.

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Was ist ein Condo-Gebäude?

Etwa 25 % aller Wohngebäude in Manhattan sind Condos; ihre Anzahl wächst schnell. „Condominium buildings“ (Condos) sind Mehrfamilienhäuser bzw. Eigentumswohnanlagen, bei denen man ein Appartement sowie einen proportionalen Anteil an den Gemeinschaftsflächen besitzt – eine reguläre Art des Immobilienbesitzes. Im Gegensatz zu den Co-ops gibt es nur minimale Restriktionen im Hinblick darauf, wer ein Condo besitzen kann und wie man es bewohnt. Condos sind offen für ausländische Investoren, für pied-a-terres (Nebenwohnsitze) sowie für die Nutzung als Immobilieninvestition, d. h., man kann sie auf so viele Jahre hinaus vermieten, so viel man will.

Um das Gebäude zu verwalten, verfügen Condominiums für gewöhnlich über einen eigenen Hausbesitzerausschuss – die gewählte Vertretung der Eigentümer, welche wichtige Entscheidungen in puncto Gebäudenutzung, Reparaturen sowie internen Regeln, die alle Eigentümer und Mieter des Hauses zu beachten haben (Hausordnung) trifft und bewilligt. Außerdem gibt es auch hier eine formelle Genehmigungsprozedur für jeden potenziellen Käufer seitens des Hausbesitzerausschusses, jedoch ist die Bewilligung eine reine Formalität.

Condos haben einen höheren Marktpreis als Co-ops, vor allem wegen der besseren Liquidität dieses Investmenttyps. Vereinfacht ausgedrückt, sind Condos einfacher zu kaufen und einfacher zu verkaufen als Co-ops. Deshalb sind Condos eine attraktivere Option für Investoren aus Übersee.

Während der letzten paar Jahre wurden sehr viele Condos in New York gebaut. Viele ältere Gebäude werden gerade renoviert und dabei ebenfalls zu Condos umgebaut. Zudem locken neu gebaute Condos mit Steuererleichterungen während der ersten 10 bis 25 Jahre, was sich in beträchtlichen Steuerersparnissen niederschlägt. Außerdem warten Neubauten mit schlanken, modernen Inneneinrichtungen, raumhohen Fenstern, außergewöhnlichen Renovierungen sowie einem hervorragenden Service auf.

Wir würden uns freuen, Ihnen beide Immobilientypen zu zeigen und Ihnen dabei zu helfen, die für Sie richtige Wahl zu treffen!

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Was werde ich als Immobilieneigentümer in New York alles für Ausgaben haben?

Als Immobilieneigentümer müssen Sie in den USA Grundsteuern sowie monatliche Gemeinschaftsausgaben für ein Condo bzw. monatliche Unterhaltsaufwendungen für ein Co-op bezahlen. In Abhängigkeit vom Typus und der Größe der Immobilie können die Steuern von einigen Hundert Dollar bis hin zu mehreren Tausend Dollar reichen. Dasselbe gilt für Gemeinschaftskosten und Unterhaltsgebühren: Diese belaufen sich auf einige Hundert Dollar pro Monat bis hin zu mehreren Tausend Dollar monatlich, jeweils in Abhängigkeit von der Größe und der Art der Immobilie sowie der Lage und den vorhandenen Einrichtungen. Je mehr zusätzliche Dienstleistungen ein Gebäude bietet, desto höher werden auch die monatlichen Zahlungen sein. Seien Sie darauf vorbereitet, pro Quadratfuß (ca. 1/10 Quadratmeter) über einen US-Dollar pro Monat für Ihre New Yorker Immobilie zu zahlen – mithin ca. 10 Dollar pro Quadratmeter.

Als Eigentümer Ihrer Wohnung können Sie einige dieser Ausgaben dazu heranziehen, um Ihre Steuerzahlungen zu reduzieren. Grundsteuern können seitens des Eigentümers (also der Person, die tatsächlich die Grundsteuer bezahlte) benutzt werden, um dessen steuerpflichtiges Einkommen im selben Jahr zu vermindern. Eigentümer eines Co-ops wiederum können einen Teil ihrer monatlichen Unterhaltskosten von der Steuer abziehen, weil sie u. a. Zinszahlungen auf die Hypothekenkredite des Kondominiums enthalten.

Falls Sie ein Investor sind, können die meisten Ihrer Ausgaben von der Steuer desselben Jahres abgezogen werden. Sowohl Gemeinschaftsausgaben als auch die Grundsteuer werden als Geschäftsausgaben eingestuft und wirken für dasselbe Jahr steuermindernd. Bitte konsultieren Sie Ihren Steuerberater, ob das auch auf Sie zutrifft. Sie können darüber hinaus auch unsere Steuerseite für weitere Informationen besuchen.

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Ich habe eine Immobilie mit „Tax Abatement Status“ gefunden. Was heißt das?

New York City hat mehrere Incentive-Systeme eingeführt, um Immobilienentwickler dazu zu motivieren, Stadtviertel überall in der Stadt zu bauen und zu modernisieren. Bis vor kurzem profitierten die meisten Condo-Bauprojekte von dem einen oder anderen Fördermittel des Steuerbefreiungsprogramms. Das Programm deckt nicht nur Neubauten, sondern auch bestimmte Arten von Umbauten und Abänderungen von bereits bestehenden Gebäuden ab. Im Falle, dass die Immobilie modernisiert oder aus einer anderen Verwendungsform umgewandelt worden ist, handelt es sich um das sog. J-51 Steuerermäßigungsprogramm. Für Neubauten gilt das 421-A or 421-G Steuerermäßigungsprogramm.

Das am weitesten verbreitete 421-A Steuerermäßigungsprogramm bietet stufenweise Steuerbefreiungen über einen Zeitraum von 10 Jahren. Dabei steigt die Grundsteuer alle zwei Jahre um 20 % an, bis sie den vollen Wert erreicht.

Im Anschluss an die Fertigstellung des Gebäudes:

Im ersten Jahr: 100 % Steuerbefreiung
Im zweiten Jahr: 100 % Steuerbefreiung
Im dritten Jahr: 80 % Steuerbefreiung
Im vierten Jahr: 80 % Steuerbefreiung
Im fünften Jahr: 60 % Steuerbefreiung
Im sechsten Jahr: 60 % Steuerbefreiung
Im siebten Jahr: 40 % Steuerbefreiung
Im achten Jahr: 40 % Steuerbefreiung
Im neunten Jahr: 20 % Steuerbefreiung
Im zehnten Jahr: 20 % Steuerbefreiung
Ab dem elften Jahr: Volle Steuerpflicht.

Eine andere Variante ist das als 421-G bekannte Programm: Es bietet Steuererleichtungen für Bauprojekte unterhalb der Murray Street in Manhattans Finanzdistrikt. Hierfür berechtigte Projekte profitieren von 14 Jahren Steuererleichterung. Normalerweise ist hier die niedrigere Steuerquote für die ersten acht oder zehn Jahre fixiert und geht dann abgestuft herauf, bis sie im 14. Jahr die volle Steuerhöhe erreicht.

Bestimmte Bauprojekte können von noch längeren Steuerermäßigungszeiträumen profitieren – 15, 20 oder gar bis zu 25 Jahren Steuererleichterung. Die Faktoren für die Anspruchsberechtigung sind u. a. die geographische Lage, die Inanspruchnahme von Staatskrediten oder –subventionen für die Bauvorhaben sowie die Verfügbarkeit von bezahlbaren Wohnungen innerhalb des Gebäudes.

Ihr Evans-Makler wird Ihnen alle Einzelheiten über den Steuerstatus der Immobilie Ihrer Wahl mitteilen.

Bitte lesen Sie den Artikel über Immobilien und Steuern in New York

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Wie hoch sind die Abschlusskosten (Closing Costs) für den Käufer im Einzelnen?

Abschlusskosten sind zusätzlich anfallende Ausgaben, die sowohl der Käufer als auch der Verkäufer während einer Immobilientransaktion tätigen müssen. Die Abschlusskosten machen in New York 1 – 8 % des Kaufpreises aus.


* Die Ausgaben des Käufers beinhalten u. a. Anwalts- und Registergebühren sowie Bundes-, Staats- und Kommunalsteuern. All diese Unkosten müssen vor oder während der Vertragsunterzeichnung beglichen werden und kommen noch zu der ausgehandelten Anzahlung hinzu. Bitte berücksichtigen Sie diese Kosten bei der Planung Ihres Kaufes. All diese Ausgaben sind im Einzelnen unten beschrieben.


* Wenn Sie ein neu erbautes Condo erwerben (in New York City sagt man dazu: „von einem Sponsor kaufen”), dann haben Sie Folgendes zu zahlen: Grunderwerbsteuer (real property transfer tax) der Stadt New York, die 1 % für Immobilen bis 499.999 Dollar und 1,425 % für alle über 499.999 Dollar beträgt. Eine weitere Gebühr ist die Grunderwerbsteuer des Bundesstaates New York, die 0,4 % des Kaufpreises beträgt. Daneben müssen Sie auch noch die Anwaltsgebühren des Verkäufers tragen, die sich gewöhnlich auf 1.500 bis 2.000 Dollar belaufen.


* Außerdem ist eine Eigentumsversicherung (Title insurance) notwendig, um Ihr Eigentümerrecht gegen mögliche Rechtsansprüche Dritter während Ihres gesamten Besitzzeitraums abzusichern. Sie kostet schätzungsweise 450 Dollar pro 100.000 Dollar des Kaufpreises.


* Falls Ihre Immobilie mehr als 1 Mio. Dollar kosten sollte, dann müssen Sie auch eine Villensteuer von 1 % des Kaufpreises entrichten.


* Viele Gebäude verlangen zusätzliche Gebühren, wie z. B. Bewerbungsgebühren von 200 Dollar und mehr, eine Management-Gebühr von 250 – 500 Dollar oder eine Einzugskaution von 500 – 1.500 Dollar.


* Sie werden wohl auch einen Anwalt damit beauftragen müssen, alle Unterlagen durchzusehen. Das Honorar hierfür dürfte je nach Komplexität der Kaufstruktur zwischen 2.500 und 5.000 Dollar liegen. Hinzu kommen Registergebühren von mindestens 500 Dollar.


* Falls Sie eine Hypothek aufnehmen, um Ihre Immobilie zu kaufen, dann haben Sie höhere Abschlusskosten. Die Eröffnungsgebühren für Immobilienkredite liegen zwischen 0,5 % und 3 % der Kreditsumme. Hypothekarische Kosten umfassen u. a. eine Pfandrechtssuche für ca. 300 - 400 Dollar, verschiedene Bankgebühren (wie z. B. Treuhand-Hinterlegungssteuer, Hausbesitzerversicherung) in der Höhe von 400 – 1.200 Dollar, eine Hypothekenrestschuldversicherung, die weitere 200 Dollar pro 100.000 Dollar Kaufpreis kostet, sowie eine Hypothekensteuer von 1,8 % der Kreditsumme für Kredite unter 499.999 Dollar und 1,925 % der Kreditsumme für Kredite über 499.999 Dollar. Darüberhinaus müssen Sie mindestens 500 Dollar für ein Wertgutachten und 30 – 100 Dollar für Ihre Bewerber-Bonitätsauskunft (credit report) aufwenden. Weitere 500 Dollar fallen an für den Kreditantrag und, schließlich, schätzungsweise 1.000 – 1.500 Dollar für die Bankanwaltsgebühr.


Bitte konsultieren Sie unseren Abschlussgebühren-Kalkulator, um Ihre ungefähren Ausgaben für die Abschlussgebühren zu berechnen.


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Kann ich einen Immobilienkredit für eine New Yorker Immobilie bekommen, wenn ich nicht in den USA wohne?

Eine Immobilienfinanzierung ist auch für Nicht-Einwohner in den USA verfügbar. Viele Banken haben spezielle Programme für Nicht-Einwohner. Gewöhnlich kann ein Nicht-Einwohner bis zu 65 – 75 % eines Kaufpreises von unter 1 Mio. Dollar sowie 60 % eines Betrages zwischen ein und zwei Mio. Dollar per Kredit finanzieren.

Um einen Immobilienkredit zu erhalten, muß der Nicht-Einwohner in der Regel Folgendes vorlegen:

  • ein gültiges Visum für die USA oder die Kopie eines ausländischen Passes
  • 4 Bonitätsauskünfte (credit references) von größeren finanziellen Institutionen (Ihre lokale Bank, Kreditagentur, Wirtschaftsprüfer, Versicherung)
  • Beurkundung Ihrer Immobilienkredit- oder Mietzahlungen der vergangenen 12 Monate
  • Nachweis, daß Sie über ausreichende Mittel verfügen, um den Abschluss zu finanzieren (bitte benutzen Sie den Abschlusskosten-Kalkulator, um die Abschlusskosten zu berechnen)
  • Nachweis Ihrer Beschäftigung

Einige Banken fragen nach weniger Dokumenten, verlangen dafür aber höhere Zinsraten. Wir würden uns freuen, Ihnen mehrere Kreditspezialisten zu empfehlen, welche Ihnen die bestmöglichen Finanzierungsoptionen für Ihren Kauf anbieten können.

Lesen Sie mehr über Hypotheken in den USA


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Gibt es irgendwelche Vorteile und Vergünstigungen, wenn man eine Hypothek aufnimmt?

Die Kapitalbeschaffung ist das entscheidende Instrument bei jeder erfolgreichen Investition. Sie ermöglicht Ihnen nicht nur, Immobilien zu erwerben, die ansonsten jenseits Ihrer finanziellen Verhältnisse liegen würden, sondern erhöht gleichzeitig auch beträchtlich die Rendite auf Ihren eigenen Kapitaleinsatz. Zudem bietet eine derartige Finanzierung Steuervorteile für Investoren: Bei allen Immobilien, die nicht zur Eigennutzung, sondern zwecks Weitervermietung erworben werden, sind sämtliche Hypothekenzinsen steuerlich absetzbar. Gleichzeitig erhöht eine Hypothekenfinanzierung allerdings das Risiko; von daher ist es von zentraler Bedeutung für die Absicherung Ihres Investments, dass Sie stets in der Lage sind, die Raten Ihres Immobilienkredits regelmäßig zu bedienen.

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Wer zahlt die Maklercourtage in New York?

Wenn Sie Evans als Ihren Immobilienmakler beauftragen oder in Anspruch nehmen, dann haben Sie als Käufer keine Maklerprovision zu zahlen.

Bei Wohnimmobilien zahlt der Verkäufer die Maklergebühren, welche sodann zwischen den Maklern der Käufer- und der Verkäuferseite aufgeteilt werden. Dieses Verfahren ist bei allen Transaktionen von Wohn- wie auch Gewerbeimmobilien üblich. Von daher zahlt ein Käufer keine Maklercourtage in New York.

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Wie finde ich eine Immobilie in New York, die zum Verkauf ansteht?

Die optimale Methode, um auf dem New Yorker Immobilienmarkt ein geeignetes Objekt zu finden, besteht darin, dass man die Dienste eines professionellen Immobilienmaklers in Anspruch nimmt, der IHRE Interessen vertritt. Auch wenn man einige Informationen in öffentlichen Quellen, wie z. B. in Zeitungen und im Internet finden kann, haben Makler viel mehr Hintergrundinformationen sowie die neuesten Marktdaten bei der Hand, einmal abgesehen von ihren langjährigen beruflichen Erfahrungen und Marktkenntnissen, mit denen sie Ihnen weiterhelfen können.

Evans Real Estate ist Mitglied des New Yorker Real Estate Boards (Immobilienrates) wie auch der nationalen und der New Yorker Maklerorganisationen, womit wir Zugang zum gesamten Immobilienmarkt von New York haben – also auf wirklich jede Immobilie, die von irgendeinem New Yorker Makler angeboten wird. Folglich können Ihnen die Makler von Evans – anders als es bei den meisten europäischen Immobilienmaklern der Fall ist – JEDE Immobilie zeigen, die auf dem Markt ist.

Eine geeignete Wohnung oder ein gutes Objekt für ein Immobilieninvestment zu finden, das kann ganz schön schwierig und auch zeitaufwendig sein. Sie werden daher ganz sicher von professioneller Beratung und Anleitung profitieren. Außerdem vermittelt Ihnen die professionelle Immobiliendatenbank, auf die alle unsere Evans-Makler Zugriff haben, detaillierte Informationen über die realen Kauf- und Mietpreise der vergangenen Jahre sowie aktuelle Vergleichsdaten für jede Immobilie oder jeden Stadtteil Ihrer Wahl.

Mit mehreren Maklern Besichtigungstermine auszumachen, Immobilien selber suchen, Details über einzelne Gebäude oder zu speziellen Vorschriften, Berechtigungen und Genehmigungsprozessen zu recherchieren – all das ist nicht so unkompliziert, wie es auf den ersten Blick zu sein scheint. Im Laufe dieses langen Verfahrens werden Sie viele Entscheidungen zu fällen haben, diverse Dienstleister, wie z. B. Rechtsanwälte und Hypothekenbanker, auswählen sowie persönliche und finanzielle Informationen vorlegen müssen.


Und im Übrigen muß ja ein potenzieller Immobilienkäufer in New York auch gar nichts dafür bezahlen, um einen Makler zu beauftragen. Die Maklerprovision des Käufers wird von den Verkäufern bezahlt!


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Die meisten Verkäufer haben bereits einen Makler. Benötige ich einen eigenen Immobilienmakler, der mich vertritt?

Ein Käufermakler wird Ihnen dabei helfen, Zeit zu sparen, Zugang zum gesamten Immobilienmarkt in New York City zu erhalten sowie bei Ihrem Kaufangebot oder bei Ihrer Bewerbung die bestmögliche Strategie einzuschlagen. Ein Immobilienkauf ist eine komplizierte Transaktion, die Wochen und manchmal sogar Monate dauert. Dabei wirken viele Spezialisten mit: Rechtsanwälte, Spezialisten für Hypothekenkredite und für die Absicherung von Eigentumsrechten, Architekten, Gutachter, Schätzer … - jeder von diesen hat seinen ganz speziellen Teiljob im Rahmen der ganzen Aufgabe. Ein derart mannigfaltiges Team zu koordinieren, ist ein großer Aufwand und könnte Ihr Leben in einen Albtraum verwandeln, insbesondere dann, wenn Sie selbst beruflich sehr beschäftigt sind.

Obgleich die meisten Verkäufer bereits einen Makler haben, würde es für Sie selbst darauf hinauslaufen, ohne Unterstützung zu bleiben, sollten Sie keinen eigenen Immobilienmakler an Ihrer Seite wissen. Wenn Sie im Verlauf der Immobilientransaktion einen eigenen Makler haben, dann kann das für Sie von unschätzbarem Wert sein. Schon eine einzige falsche Entscheidung kann einen Immobilienkauf besiegeln bzw. aufheben oder Ihnen sehr viel höhere Ausgaben auferlegen. Schließlich wird der Makler des Verkäufers sicherlich nicht darum kämpfen, den Kaufpreis zu drücken oder für den Käufer Zugeständnisse seitens des Verkäufers herauszuholen; dagegen sprechen schon dessen vertraglichen Abmachungen und Treuepflicht gegenüber dem Verkäufer.


Das Gute an der ganzen Sache ist aber, dass all dieser Service letztlich ohne zusätzliche Kosten für den Käufer zu haben ist. Sowohl die Leistungen des Verkäufer- wie auch des Käufermaklers werden vom Verkäufer bezahlt.

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Wie kann ich das Besitzrecht überprüfen und dafür sorgen, dass mein Kauf legal und sicher ist?

Um der Verkaufs-Kauf-Transaktion eine sichere Ordnung zu geben, engagieren sowohl der Verkäufer als auch der Käufer jeweils eigene Rechtsanwälte, die den Vertrag aushandeln (Vorvertrag, bei dem gleichzeitig eine Kaution bezahlt wird), die Besitzrechtsüberprüfung einleiten, eine entsprechende Eigentumsversicherung abschließen, nach Grundstücksbelastungen und Besitzanfechtungen recherchieren, usw.

Andere Spezialisten, die möglicherweise benötigt werden, sind Wertgutachter, die den aktuellen Marktpreis der Immobilie ermitteln, Bausachverständige, die den Zustand des Gebäudes und dessen technische Einrichtungen checken, Architekten, welche die genaue Flächengröße der Immobilie bestimmen und Messungen vornehmen, sowie Hypothekenmakler, die Ihnen dabei helfen, einen Immobilienkredit zu bekommen.

Ihr Evans-Makler wird Ihnen gerne auf Immobilien spezialisierte Anwälte, Wertgutachter, Hypothekenmakler und andere Immobilienspezialisten, die Ihnen beim Erwerb helfen könnten, empfehlen.

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Wie werden Eigentumsrechte beurkundet?

Die urkundliche Registrierung von Eigentumsrechten mit den Informationen über den neuen Besitzer gehört zum Abschluss jeder Immobilientransaktion und wird in der Regel vom Rechtsanwalt des Käufers ausgeführt, indem er die entsprechenden Dokumente dem Grundbuchamt der Stadt New York City vorlegt. Im Augenblick des Kaufes werden alle Unterlagen fotografiert, fotokopiert und archiviert, so dass sie von jedem, der sie einsehen will, gefunden und inspiziert werden können.

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Was sind die wichtigsten Schritte im Verlauf einer Verkaufs-Kauf-Transaktion in New York?


Erster Schritt: Vorbereitung

Bevor Sie damit beginnen, sich auf dem New Yorker Immobilienmarkt umzusehen, sollten Sie sich eingehendst vorbereiten, damit Sie, sobald Sie gefunden haben, wonach Sie suchen, sofort handeln können, um sich ihre Traumwohnung zu sichern.

  1. Immobiliensuche eine Kreditzusage besorgen. Dies wird Ihnen nicht nur dabei helfen herauszufinden, wie viel Sie ausgeben können, sondern Sie auch in den Augen der Verkäufer zu einem finanziell potenteren Käufer machen, auf Grund dessen Sie wiederum einen besseren Kaufpreis aushandeln können.
  2. In New York ist es erforderlich, einen Rechtsanwalt zu engagieren, der Ihren Vertrag prüft und Ihre Interessen während der Transaktion schützt. Sollten Sie noch keinen haben, würden wir uns freuen, Ihnen mehrere zur Auswahl zu empfehlen, darunter auch solche, die Ihre Sprache sprechen. Es dürfte überflüssig sein zu betonen, wie wichtig es ist, einen Anwalt auszuwählen, dem Sie trauen können und bei dem Sie sich gut aufgehoben fühlen.
  3. Es ist zudem sehr nützlich, mit einem guten Steuerberater zu sprechen, damit man Ihnen dabei helfen kann, die optimale Kaufkonstruktion für Ihren Deal zu wählen. Die steuerlichen Verpflichtungen variieren je nachdem, ob man amerikanischer Einwohner oder Nicht-Einwohner ist, bzw. ob man eine Eigentumswohnung oder ein Immobilieninvestment erwirbt. Von daher ist es klug, einen guten, spezialisierten Steuerberater, Finanzanwalt oder einen Wirtschaftsprüfer zu konsultieren.
  4. Schließlich sollten Sie Ihre Finanzen checken und eine Kaution in Höhe von 10 % des vermutlichen Kaufpreises für den Fall der Fälle bereit halten. Sie sollten sich überlegen, ob Sie nicht ein Konto bei einer amerikanischen Bank eröffnen (sollten Sie noch keines haben) bzw. Geld auf das Treuhandkonto Ihres Rechtsanwalts überweisen.


Zweiter Schritt: Immobiliensuche und Kaufangebot

Jeder Kauf beginnt mit der Auswahlprozedur. Nachdem Sie mehrere Objekte gesehen haben und dasjenige ausgewählt haben, das Sie wirklich möchten, sollten Sie ein Kaufangebot unterbreiten. Ein derartiges Angebot ist nicht bindend und Sie können mehr als ein Angebot machen, um den besten Abschluss zu erzielen. Projektentwickler von neuen Luxusimmobilien (sog. „sponsors“) sind jedoch selten geneigt, über den Preis mit sich verhandeln zu lassen und erwarten für gewöhnlich, ihre Objekte auch zu dem offiziell verlangten Preis zu verkaufen. Ihr Evans-Makler wird Ihnen immer beistehen und sein Bestes tun, um Ihnen den niedrigsten Preis und den besten Abschluss zu sichern!

Sobald das Kaufangebot seitens des Verkäufers angenommen worden ist, wird der Makler oder Rechtsanwalt des Verkäufers den Vertrag nebst der Geschäftsordnung des Gebäudes (oder den Angebotsprospekt für ein Neubauprojekt) zwecks Überprüfung zum Rechtsanwalt des Käufers schicken.


Dritter Schritt: Vertragsverhandlungen und Unterzeichnung

Normalerweise benötigt Ihr Rechtsanwalt 5 bis10 Tage für die Vertragsüberprüfung (der Verkäufermakler der Immobilie, die Sie ausgewählt haben, wird Ihnen eine entsprechende Frist für die Überprüfung einräumen). Bitte berücksichtigen Sie, dass der Verkäufer oft damit fortfährt, das ausgewählte Kaufobjekt auch weiteren Interessenten zu zeigen und ein höheres Angebot anzunehmen, solange nicht der Vertrag unterzeichnet worden ist.

Die einzelnen Vertragsbestimmungen sind sehr wichtig und regeln alle Details des anstehenden Kaufs. Sie sollten den Vertrag sorgfältig zusammen mit Ihrem Rechtsanwalt durchgehen, um die Risiken und Verpflichtungen zu verstehen, die Sie auf sich nehmen werden.

Unmittelbar bei Vertragsunterzeichnung sind 10 % des Kaufpreises als Anzahlung zu leisten. Sie sollten daher sicherstellen, dass Sie die Summe jederzeit in den USA zur Verfügung haben. Eine Möglichkeit besteht darin, diese Summe Ihrem Rechtsanwalt in den USA zu überweisen. Sie können aber auch ein Bankkonto in den USA eröffnen.

Diese Anzahlung wird sodann auf dem hierfür ausgewiesenen Treuhandkonto des Rechtsanwalts der Verkäuferseite deponiert. Normalerweise ist sie nicht erstattungsfähig und wird einbehalten, sollte der Käufer nicht den Abschluss vollständig abwickeln. Sie können jedoch bestimmte Bedingungen aushandeln, unter denen Sie die Anzahlung zurückerstattet bekommen. Eine dieser Bedingungen könnte z. B. den Fall regeln, dass der ursprünglich vorgesehene oder zugesagte Hypothekenkredit nicht oder nicht zu den versprochenen Bedingungen gewährt wird – hier kann eine besondere Klausel vorsehen, dass dann die Anzahlung zu bestimmten Konditionen zurücküberwiesen wird. Es ist die Aufgabe Ihres Rechtsanwalts, diese Klausel mit dem Verkäufer auszuhandeln, doch werden wohl nur wenige Verkäufer zustimmen, eine solche Klausel mit in den Vertrag aufzunehmen.


Vierter Schritt: Einverständniserklärung seitens des Coop- oder Condo-Ausschusses

Eine Einverständniserklärung des Eigentümerausschusses einzuholen, gehört wahrscheinlich zu den unangenehmsten Aspekten eines Immobilienerwerbs in New York. Man kann es leider nicht umgehen, selbst wenn man ein Appartement in einer der sympathischsten Eigentumswohnanlagen erwerben möchte.

Sie müssen hierfür ein sehr umfangreiches Dokumentenbündel, gespickt mit allerlei persönlichen und finanziellen Informationen über sich zusammenstellen, darunter: Steuerbescheide, Bankauskünfte, persönliche und geschäftliche Referenzen, usw., usf.

Die Zulassungsüberprüfung eines Coop-Ausschusses ist ein sehr strenges Verfahren, das normalerweise auch ein persönliches Vorstellungsgespräch umfasst.

Die Zulassungsüberprüfung eines Condo-Ausschusses folgt denselben Verfahrensrichtlinien und verlangt, dass man dieselbe Menge an Unterlagen einreicht. Allerdings sind hier die Überprüfungen gewöhnlich reine Formsache.


Fünfter Schritt: Vorbereitung und Abschluss

Nachdem der Vertrag unterzeichnet worden ist, haben Sie zusätzliche Zeit, um sich den Immobilienkredit sowie weitere Informationen über den rechtlichen Status und den Bauzustand der Immobilie zu verschaffen. Nun ist es Zeit, ein Baugutachten und ein Wertgutachten zu besorgen, was für die Hypothek notwendig ist. Ihr Rechtsanwalt wird die Unterlagen durchsehen, das Besitzrecht recherchieren sowie nach Grundstücksbelastungen und Besitzanfechtungen Ausschau halten.

Falls Sie einen Hypothekenkredit beantragen, wird Ihre Bank alle benötigten Unterlagen über Ihr Einkommen und ihre Vermögenswerte sowie die Finanzlage des Gebäudes überprüfen. Sobald alles in Ordnung ist, wird Ihre Bank den gesamten Kreditbetrag gewöhnlich auf das Treuhandkonto Ihres Rechtsanwalts überweisen.

Zur selben Zeit werden Ihre Anzahlung sowie die letzten Abschlusskosten ebenfalls auf das Treuhandkonto überwiesen, wobei Ihr Rechtsanwalt bis zum Abschluss als Ihr Treuhänder agiert.

Am Tag vor dem Abschluss sollten Sie noch einmal durch Ihre neue Immobilie gehen, um sicherzustellen, dass der Zustand so ist, wie er vereinbart und erwartet wurde.


Sechster Schritt: Abschluss (Closing)

Ein „Closing“ ist die tatsächliche Verkaufs-Kauf-Transaktion, welche normalerweise mehrere Wochen nach der Vertragsunterzeichnung stattfindet. Dies ist nun der Zeitpunkt, bei dem alle Vertragsparteien (Verkäufer und Käufer, die Rechtsanwälte des Verkäufers und des Käufers, der gesetzliche Vertreter der Bank, der Repräsentant der Eigentumsversicherung, usw.) zusammenkommen, um eine Anzahl rechtskräftiger Dokumente zu unterzeichnen und alle Zahlungen zu tätigen.

Während des Abschlusses wird Ihr Rechtsanwalt alle Zahlungen begleichen, darunter den Kaufbetrag an den Verkäufer übergeben sowie Steuern, Gebühren, Eigentümerversicherung und andere Gebühren zahlen, die noch offen sind.

Im Austausch hierfür erhält der Käufer das neue Besitzrecht zusammen mit der Eigentumsversicherung sowie, natürlich, den Schlüsseln zu Ihrer neuen Wohnung. Herzlichen Glückwunsch!

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Ich möchte eine Immobilie in New York erwerben und sie nachher vermieten. Wer kann mir dabei helfen?

Sollten Sie Ihre Wohnung in New York als Investition erwerben und anschließend vermieten wollen, dann würden wir uns freuen, wenn wir Ihnen beim Managen des gesamten Prozederes helfen könnten. Wir werden für Sie einen zuverlässigen und geeigneten Mieter finden, Ihnen bei der Unterzeichnung des Mietvertrages beistehen, sicherstellen, dass der Mieter auch einzieht und seine Mieten pünktlich zahlt. Für eine kleine Verwaltungsgebühr werden wir uns auch um die Bezahlung Ihrer Betriebskostenrechnungen kümmern und dafür sorgen, dass die Unterhaltskosten und Steuern rechtzeitig gezahlt werden.

Der Markt für Vermieter ist normalerweise gut in New York, so dass Sie kein Problem haben sollten, einen Mieter zu finden. Die Leerstände sind niedrig und die Mieten sind während der vergangenen Jahre stetig gestiegen. Bitte berücksichtigen Sie aber, dass die Mehrheit der New Yorker Gebäude nur Langzeitmietverträge von mindestens zwölf Monaten Dauer erlaubt. Es gibt einige Gebäude, die monatsweise Vermietungen zulassen. Die Makler von Evans würden sich freuen, Ihnen ein Gebäude zu zeigen, dass Ihren Bedürfnissen am besten entspricht.

Sie können Ihre Mieteinnahmen dazu benutzen, um die Grundsteuern, die monatlichen Betriebskosten und einen Teil der Zinszahlungen zu begleichen. Es ist allerdings in New York nicht einfach, allein mit Hilfe der Einnahmen aus der Vermietung die gesamten Kreditzahlungen und Ausgaben abzudecken.

Bitte lesen Sie den Artikel über Steuern und Immobilien in New York

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Was passiert gerade auf dem Markt? Werden die Preise anziehen oder runtergehen?

Obgleich es kein lohnendes Unterfangen sein dürfte, die Zukunft zu prognostizieren, so gibt es doch einige bestimmte Trends und Faktoren, die dazu beitragen, dass der Markt sich auf die eine oder andere Weise hin entwickeln wird. Wir können auf diese Trends schauen und die gegenwärtige Marktlage in Betrachtung ziehen.

Eine Rezession oder gar nur die Erwartung einer Rezession führt dazu, Immobilienpreise zu drücken und das Konsumentenvertrauen zu unterminieren. Während all dies generell schlecht für den Markt ist, so sind doch ganz verschiedene Teilmärkte auf wiederum ganz verschiedene Weise von diesen Entwicklungen betroffen. Das Gros aller Immobilien in Manhattan kann sich generell sowieso nur eine relativ wohlhabende Käuferklientel leisten, für die normalerweise Immobilien nicht die einzige Quelle des Wohlstands und des Anlagevermögens bilden. Auch wenn diese Schicht nicht vollkommen immun gegenüber den negativen Einflüssen der allgemeinen Wirtschaftslage ist, so reagiert sie doch weit weniger preis-sensitiv. Wohnungskäufer in Manhattan, die in der Lage sind, ca. 1.000 – 1.500 Dollar pro Quadratfuß (ca. 1/10 Quadratmeter) zu bezahlen – oder über eine Hypothek zu finanzieren - , sind in aller Regel nicht diejenigen, die ihren letzten Dollar auf Immobilieninvestments verwetten, und werden folglich kaum ihren Lebensstil ändern und verkaufen.

Sinkende Zinsraten werden zudem Hypothekenkredite erschwinglicher machen, was wiederum zu höherer Nachfrage und steigenden Preisen führt bzw. einem Preisverfall entgegenwirkt. Es ist noch nicht absehbar, ob ein Absenken des Zinsniveaus ausreichen wird, um die Zahl der Käufer auf dramatische Weise zu erhöhen. Aber für all diejenigen, die gerade auf der Suche sind, ist dies sicherlich ein positiver Anreiz, jetzt zu kaufen.

Die nachfolgenden Faktoren betreffen vor allem den Condo-Markt und sind daher sehr wichtig für alle Käufer, vor allem aber für ausländische Investoren.

Auf dem New Yorker Markt für Wohnimmobilien sind nur Käufe von Condominiums leicht zugänglich für ausländische Investoren; außerdem sind diese für lokale Investoren leicht zu handhaben. Diese Gebäude umfassen lediglich ca. 25 % aller Wohnimmobilien, die in New York verfügbar sind. Diese begrenzte Kapazität hat dazu beigetragen, dass die Kaufpreise für Condos während der beiden Jahre 2006 und 2007 kontinuierlich gestiegen sind, womit sie den übrigen Markt leistungsmäßig beträchtlich übertrafen. Wir denken, dass dieser Trend sich auch nächstes Jahr fortsetzen wird.

Zudem macht der schwache Dollar den Erwerb von Immobilien in New York sehr attraktiv für alle ausländischen Käufer, die aus Ländern mit stärkeren Währungen kommen. Eine starke Nachfrage aus dem Ausland wird aber wiederum das Wachstum auf dem Teilmarkt für Condo-Immobilien unterstützen und, in Verbindung mit den sinkenden Zinsraten, zu einem möglichen Preisanstieg beitragen.

Gesetze und Gemeinschaftsverträge differieren untereinander.

Bitte lesen Sie den Artikel über Steuern und Immobilien in New York

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